Il prestito vitalizio ipotecario, Equity Release nel Regno Unito e Reverse Mortgage negli Usa, è un prodotto finanziario riservato alle persone fisiche che abbiano superato i 55 anni di età.
Finalità del prodotto è quella di consentire alle persone anziane di ottenere, in un’unica soluzione o sotto forma di rendita vitalizia, una percentuale del valore della propria casa, sulla quale viene costituita, a garanzia, un’ipoteca.
Il sottoscrittore del prestito, per tutta la durata del contratto, non sosterrà alcun pagamento né a titolo di rimborso/restituzione né a titolo di remunerazione del capitale: gli interessi si sommano al capitale.
Alla morte del sottoscrittore, tutto il montante, insieme agli interessi cumulati, potrà essere restituito all’istituto finanziatore dagli eredi; diversamente, l’istituto potrà far valere i suoi diritti sulla ipoteca di primo grado a suo tempo costituita, tramite la vendita del bene immobile.
In taluni casi il prodotto può essere abbinato ad una clausola contrattuale nota come “no negative equity guarantee” che limita il valore del debito a carico degli eredi al valore di realizzo dell’immobile dato in garanzia: in tal caso è la società finanziaria che si accolla l’eventuale eccedenza, rinunciando a rivalersi nei confronti dei successori, a condizione che la vendita dell’immobile avvenga tramite un curatore indipendente ed a prezzi di mercato.
Tale prodotto finanziario appare a prima vista piuttosto interessante, ma esistono diversi limiti come per esempio il fatto che l’immobile per tutta la durata del contratto non possa essere venduto (a meno del preventivo rimborso del prestito), non possa essere soggetto a modifiche sostanziali, debba essere mantenuto in buono stato di conservazione (è spesso richiesto da parte dall’istituto erogante l’invio di una comunicazione annuale con specifiche informazioni riguardanti l’immobile) e non possa essere affittato.
Qualora, alla scadenza dei dodici mesi successivi alla scomparsa del contraente, gli eredi non fossero in grado di ripagare in un’unica soluzione il prestito rischierebbero di perdere la proprietà dell’abitazione.
La somma da rimborsare, alla scomparsa del de cuius, sarà pari alla capitalizzazione composta sul capitale prestato e sugli interessi maturati fino a quel momento, questo perché il prestito vitalizio è uno strumento finanziario che prevede la maturazione di interessi anche sugli interessi già cumulati; in pratica, gli interessi maturati sul prestito producono a loro volta altri interessi, causando una crescita esponenziale del debito.
L’Equity Release è stato sviluppato per la prima volta nel Regno Unito, nel 1999 e dalla sua nascita si è rapidamente diffuso in tutti i paesi del Common Law.
Il Reverse Mortgage americano prevede che il saldo totale del prestito da restituire non possa crescere oltre il valore della casa, ciò significa che gli eredi non sono tenuti a rimborsare il costo eccedente il valore dell’immobile. In Canada, per legge, tale importo non può superare la quotazione di mercato dell’abitazione.
Alcuni economisti sostengono che questo particolare tipo di strumento finanziario consente alle persone anziane di distribuire meglio nel tempo i loro flussi di reddito, e quindi da loro la possibilità di far fronte a spese mediche e sanitarie e/o aiutare i figli consentendo in questo modo una vita finanziariamente più confortevole.
Le autorità di regolamentazione, come ad esempio il Consumer Financial Protection Office, sostengono, tuttavia, che il Reverse Mortgage sia un prodotto complesso e difficile da capire per i consumatori, soprattutto a causa della numerosa pubblicità ingannevole, consulenza di bassa qualità, e rischio di frode e di altre truffe. Per tale motivo in Canada, ad esempio, il mutuatario deve ottenere una consulenza legale indipendente prima che il Reverse Mortgage venga approvato.
Marina d’Angerio
Dottore Commercialista in Torino e Londra
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