Francia - Ascheri & Partners

Italia – Francia: Convenzione contro le doppie imposizioni

January 23, 2015 codrin 0

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Francia. Plusvalenze immobiliari realizzate dai residenti e dai non residenti : il punto sulla nuova fiscalità francese.

November 5, 2012 Redazione 0

Quando si vende un bene immobile, o un diritto ad esso connesso, ad un prezzo superiore a quello pagato per acquistarlo, si realizza una plusvalenza e si è assogettati alla relativa imposta.

Fatte salve le deroghe previste e regolate dalle convenzioni internazionali, le persone fisiche che non sono fiscalmente domiciliate in Francia sono sottoposte ad un prelevamento alla fonte a titolo d’imposta sulle plusvalenze realizzate occasionalmente in occasione della cessione di immobili in Francia.

Novità nell’aliquota dell’imposta

A far data dal 17 agosto 2012 le plusvalenze derivanti da cessioni di immobili effettuate da persone che non sono fiscalmente residenti in Francia sono assoggettate anche ai prelevamenti sociali nella misura complessiva del 15,5%. I prelevamenti sociali generalizzati e il contributo per ripianare i debiti sociali avevano una funzione ben precisa e gli stranieri erano esonerati. Infatti i non residenti in Francia non beneficiano del sistema sociale francese e non hanno contribuito a produrre il relativo debito.

Per problemi di cassa anche in Francia si è fatto di tutte erbe un fascio.

Calcolare e dichiarare la plusvalenza

Per detrminare l’ammontare della plusvalenza basta fare la differenza fra il prezzo di vendita e quello di acquisto dell’immobile.
Dopo aver dedotto da questa plusvalenza lorda l’abbattimento per la durata del possesso si ottiene l’ammontare della plusvalenza che sarà assoggetato ad imposta.

Il prezzo di cessione

Il prezzo che si prende in considerazione è quello dichiarato nell’atto di vendita.

Se opportunamente documenati, si possono dedurre dal prezzo di vendita:

Le spese di vendita sopportate per la cessione: cancellazione di ipoteca, commissione pagata all’agenzia immobiliare, spese per le diagnosi obbligatorie ( amianto, piombo, ecc).
L’ammontare dell IVA pagata.
Il prezzo di vendita deve essere maggiorato delle spese ed indennità previste nell’atto a vantaggio del venditore, come il rimborso di spese trasferite a carico dell’acquirente.

Se il bene immobile è ceduto contro pagamento di una rendita (rente viagère), il prezzo di cessione preso in considerazione è il valore in capitale della rendita, con l’esclusione degli interessi.

Il prezzo di acquisto

Si tratta del prezzo effettivamente pagato, come risulta dall’atto di acquisto.

Questo prezzo di acquisto puo’ essere maggiorato delle spese, a condizione che si possano giustificare:

le spese ed indennità che sono state versate al venditore al momento dell’acquisto.
Le spese di acquisto: imposta di registro o IVA pagata al momento dell’acquisto, spese ed onorari di notaio. Se non è possibile giustificare queste spese, si puo’ dedurre un’ammontare forfettario del 7, 5% del prezzo di acquisto.
Spese di costruzione, ricostruzione, ingrandimento, miglioramento a condizione che siano state realizzate da un’immpresa ed esista il giusificativo.
Per un immobile posseduto per oltre 5 anni, si possono dedurre le spese realmente giustificate oppure un forfait del 15% del prezzo di acquisto se non si dispone dei giustificativi.
Le spese di urbanizzazione per strade e collegamento alle reti di distribuzione che siano o no imposte dalle collettività locali nel quadro di un piano di occupazione dei suoli o di un piano locale di urbanizzazione.
Se il bene è stato acquisito a titolo gratuito (eredità o donazione), le spese che sono state pagate, come gli onorari del notaio e l’imposta di registro, aumentano il valore venale dichiarato nell’atto.

Per i beni pagati a mezzo rendita (rente viagère), ill prezzo di acquisto preso in considerazione è pari al valore in capitale di tale rendita. Non si tiene conto degli interessi pagati.

Calcolare la base imponibile della plusvalenza

Dalla plusvalenza lorda calcolata come differenza fra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto si operano alcune deduzioni.

Un abbattimento rapportato alla durata del possesso.
Prima della riforma , la plusvalenza lorda era diminuita di un abbattimento del 10% per ogni anno di possesso oltre il quinto. In questo modo, la plusvalenza era esonerata oltre il 15° anno di possesso.

Per le vendite effettuate dal 1° febbraio 2012, l’abbattimento per la durata del possesso è modificato come segue:

– 2% per ogni anno di possesso dopo il quinto;

– 4% per ogni anno di possesso successivo al diciasettesimo;

– 8% per ogni anno di possesso successivo al ventiquattresimo.

Il risultato è un esonero totale delle plusvalenze solo per le vendite d’immobili posseduti da oltre 30 anni.

L’abbattimento del 10% per ogni anno di possesso oltre in quinto anno è stato mantenuto solo per le cessioni di terreni non costruibili, a condizione che:

– Una promessa di vendita sia stata registrata prima del 25 agosto 2011;

– La vendita sia conclusa prima del 1° gennaio 2013.

Aliquota del 19% e prelevamenti sociali per il 15,5%
Dopo le deduzioni e gli abbattimenti, le plusvalenze realizzate dalle persone fisiche non domiciliate fiscalmente in Francia erano sottoposte all’imposta sul reddito all’aliquota del 19%; sono stati estesi anche a questi soggetti i prelevamenti sociali nella misura complessiva del 15,5%. La CSG (8,2%) non è deducibile dai redditi prodotti e tassati in Francia.
Minusvalenze
Non si tiene conto delle minusvalenze che non possono neppure essere imputate in diminuizione delle plusvalenze realizzate in occasione dell’eventuale vendita di altro o altri beni immobiliari.

Dichiarazione della plusvalenza e pagamento dell’imposta

Il notaio si occupa di tutti gli adempimenti. Egli redige la dichiarazione di plusvalenza e paga l’imposta in nome e per conto del venditore.

In queszto modo, il notaio con una sola formalità, paga l’imposta di registro dovuta dall’acquirente e l’imposta sulle plusvalenze dovuta dal venditore.

Le vendite assoggettate all’imposta

Sono soggette al nuovo regime di imposta le vendite di immobili, costruiti o non (appartamenti, case o terreni);

Sono soggetti passivi dell’imposta sulle plusvalenze anche i soci di una società di persone (SCI, SCP ..) tassata col regime dell’imposta sui redditi. La plusvalenza sarà determinata per ogni socio della società che vende il bene immobile.
La cessione puo’ essere una vendita ma anche una permuta, uno scorporo o un conferimento.

La cessione è generalmente fatta in piena proprietà, comunque la cessione puo’ anche aver ad oggetto l’usufrutto, la nuda proprietà, una servitu’ o altro diritto. In questi casi, il regime fiscale delle plusvalenze immobiliarti risulta applicabile a pieno titolo.

Casi di esonero dall’imposta sulle plusvalenze

A seconda della natura del bene compravenduto, del prezzo di vendita, della durata del possesso certe plusvalenze possono essere esonerate dall’imposta.

– La cessione della residenza principale.

La plusvalenza che viene realizzata al momento della vendita della residenza principale è totalmente esonerata, si deve trattare della residenza principale al giorno della vendita.

Le “dipendenze immediate e necessarie” come le cantine, garage, camere di servizio che sono vendute nello stesso momento sono anch’esse esonerate.
Un garage, che non è pertinenza dell’abitazione principale ma si trova a meno di un chilometro, è considerato come una dipendenza immediata.

Sono previsti, sotto condizione, degli esoneri per i pensionati e gli invalidi che risiedono in case per pensionati con assistenza medica.

– Cessione dell’abitazione in Francia di un non-residente.

Una disposizione di legge consente a un non-residente di beneficiare dell’esonero dall’imposta sulle plusvalenze immobiliari.

L’esonero riguarda esclusivamente la cessione di immobili, parte di immobili o diritti relativi a questi beni che costituiscono l’abitazione in Francia di persone fisiche, fiscalmente non residenti in Francia.

Devono essere rispettate tre condizioni:

– Il venditore deve essere un cittadino della Comunità Europea o di un paese dello Spazio Economico Europeo che abbia concluso con la Francia una convenzione fiscale che contiene una clausola di assistenza amministrativa. Questa condizione è accertata e deve sussistere alla data di cessione di ogni bene immobile per il quale si chiede l’esonero.

– Il cedente deve essere stato fiscalmente residente in Francia di maniera continua per almeno due anni in un periodo qualunque ed anteriore alla vendita.

– Il venditore deve aver avuto la libera disponibilità del bene almeno dopo il 1° gennaio dell’anno precedente a quello della vendita. A ttolo esemplificativo, se l’immobile è stato affittato in questo periodo, l’esonero non è applicabile.

Se l’immobile è posseduto tramite una SCI (Società Civile Immbiliare) di diritto francese ed a preponderanza immobiliare che sia assogettata all’imposta sul reddito il principio resta lo stesso. Solo le convenzioni internazionali possono derogare al principio della tassazione delle plusvalenze.

La cessione puo’ aver ad oggetto i tioli della SCI o gli immobili posseduti dalla SCI. In alcuni casi è obbligatorio nominare un rappresentante fiscale. E cio’ quando le quote parte del prezzo di vendita ricevuti dai soci non residenti, secondo la loro partecipazione al capitale della SCI, sono superiori a 150 mila euro.
E’ opportuno sottolineare che se l’immobile è posseduto da una SCI, l’esonero in favore dell’abitazione in Francia dei non residenti non è applicabile.

A seconda del paese di residenza fiscale del non residente in Francia l’aliquota dell’imposta sulle plusvalenze varia.
Se il venditore è domiciliato in uno stato membro della Comunità Europea, in Islanda o in Norvegia, l’aliquotà dell’imposta è del 34,5% come per i residenti fiscali francesi.

Per contro se il venditore è domiciliato in un altro stato, l’aliquota dell’imposta è, salvo derogahe, pari al 48,5/6.

Ed ancora, per le persone fisiche domiciliate in uno Stato non cooperativo, l’aliquota è del 65,5%. La lista dei paesi non cooperativi è fissata per decreto ministeriale ed aggiornata ogni anno.

Cessione di un appartamento diverso dalla residenza principale

La plusvalenza che si realizza in occasione della prima vendita di un appartamento diverso da quello in cui si ha la residenza principale è esonerato dall’imposta se sono rispettate le seguenti condizioni:

– Il venditore non è proprietario della residenza principale, direttamente o per interposta persona, nel corso dei quattro anni precedenti la vendita;

– Si procede al reinvestimento del prezzo di vendita, entro 24 mesi dalla data dell’atto, per l’acquisto o la costruzione di un alloggio destinato, dalla sua ultimazione o dal suo acquisto se posteriore, ad abitazione principale.
Se il reinvestimento è parziale, l’esonero dalla tassazione della plusvalenza è proporzionato alla frazione del prezzo di vendita che è stata effettivamente reinvestita.

Cessioni inferiori a 15 mila euro

La plusvalenza realizzata in occasione di una vendita per un prezzo inferiore o uguale a 15 mila euro è totalmente esonerata.

Questo plafond di 15.000 euro è calcolato sul valore del bene o della parte del bene in piena proprietà e si applica ad ogni cessione.

Se si effettuano diverse cessioni nello stesso anno, le plusvalenze sono esonerate se il prezzo di ogni vendita e inferiore a 15 mila euro.

– Vendita della nuda proprietà o dell’usufrutto.

Per determinare la soglia di 15 mila euro, bisogna tener conto del valore della piena proprietà del bene. Pertanto, al momento della vendita della nuda proprietà o dell’usufrutto di un bene, bisogna determinare il prezzo della vendita in misura pari al valore della piena proprietà. Questi conteggi sono effettuati secondo gli scaglioni legali in vigore e secondo l’età dell’usufruttuario.

– Vendita di bene in comunione

Per i beni in comunione la soglia di 15 mila euro è calcolata in funzione di ogni quota parte e non sul prezzo globale della vendita.

Progetto di legge delle finanze per il 2013

Il progetto di legge prevede un abbattimento eccezionale del 20% nel calcolo dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari. Questo abbattimento riduce l’ammontare dell’imposta che il venditore deve pagare dell’11%.

Attenzione: l’abbattimento si applica esclusivamente alle vendite effettuate nel 2013, quelle per le quali l’atto notarile sarà stipulano nel 2013.
La normativa non si applica alla vendita della residenza principale, che è esonerata dall’imposta, ed alle vendite di terreni costruibili.

Conclusione

Dopo i carburanti la casa è il soggetto prediletto dai governi per raccogliere denaro. In Francia assistiamo all’aumento delle aliquote dell’imposta ed alla riduzione drastica degli abbattimenti. In questo contesto si colloca questo abbattimento starordinario per il 2013 che ci ricorda le lacrime di coccodrillo.

Guido Ascheri
info@ascheri.co.uk […]

Conto bancario personale in Francia

August 27, 2012 Redazione 0

Informazioni per l’apertura Conti bancari Societari in Francia

Nota bene:La direttiva europea in materia di tassazione dei redditi da risparmio sotto forma di pagamenti di interessi si applica esclusivamente ai conti personali.

Testo della Direttiva 2003/48/CE del Consiglio, del 3 giugno 2003, in materia di tassazione dei redditi da risparmio sotto forma di pagamenti di interessi.

Caratteristiche generali del conto

Conto bancario presso banca in Francia.

Conto bancario nelle seguenti valute

EUR – GBP – USD

Carte e operatività

VISA DebitLimiti di prelievo agli ATM:

Prelevamento agli sportelli automatici da concordare all’apertura del conto;
Esiste un tetto settimanale, sempre modificabile.

Operatività:

Servizio di Internet Banking;

Spese di conto

Forfettarie, variano secondo i servizi scelti.

Eleggibilità

Ogni cittadino di un paese aderente alla Comunità Europea può aprire un conto bancario, nessuna restrizione.

Documenti

Documentazione richiesta per l’apertura del conto:

Prova di identità:
- Copia del passaporto o della Carta di identità;
Prova dell’indirizzo di residenza:
- Una fattura / bolletta (recente, non oltre tre mesi) per una fornitura di luce, acqua, gas o telefono fisso resa all’indirizzo di residenza; in mancanza estratto conto di banca o carta di credito.
- Certificato di residenza fiscale (viene rilasciato dall’Agenzia delle Entrate)

Certificazione ed autentica documenti.

Necessaria visita a una Agenzia con gli originali dei documenti.
La certificazione dei documenti è eseguita dai Funzionari della Banca.

Deposito minimo iniziale

EUR – USD – GBP 1,000 ( non obbligatorio ma consigliato)

Tempistica apertura conto

Apertura conto immediata, una decina di giorni per ricevere Carta di credito e codici per accesso Internet Banking.

Direttiva Europea Tassazione Risparmio

Applicata

Scambio informazioni

Applicata

[…]

IVIE : Le menzogne di Stato, il caso degli immobili in Francia.

July 2, 2012 Guido Ascheri 0

Con il decreto “ Salva Italia” è stata istituita l’imposta sul valore degli immobili situati all’estero , abbreviata IVIE.

Questa imposta si presta a numeriose critiche.

La principale è l’evidente profilo di incostituzionalità: non vi puo’ essere disparità di trattamento fiscale fra i proprietari di immobili sulla base dell’ubicazione degli stessi, sia nazionale che estera.

Secondo il consolidato costume del legislatore italiano la normativa è stata introdotta, modificata ed integrata; il solito ginepraio.

Questo intervento è interessato solo gli aspetti operativi immediati in vista della scadenza del termine per il pagamento. Tutte le altre questioni sono rinviate a successivi interventi.

Per ragioni di opportunità si esamina solo la situazione dei contribuenti italiani che posseggono un immobile in Francia. La situazione è analoga per tutti gli altri paesi, ma non abbiamo il tempo e le necessarie informazioni per una esaustiva trattazione.

Presupposto dell’imposta e soggetti passivi.

L’imposta è istituita con effetto retroattivo, a decorrere dal periodo d’imposta 2011.
L’imposta è dovuta dalle persona fisiche residenti nel territorio dello Stato che detengono degli immobili ( terreni e fabbricati) all’estero, a qualsiasi uso essi siano destinati.

Soggetto passsivo dell’imposta è il proprietario dell’immobile ovvero il titolare di un diritto reale.

Intanto bisognerebbe chiarire che per residenza si intende la residenza fiscale, residenza che attrae al sistema impositivo italiano tutti i redditi ovunque siano stati prodotti.

La nuova imposta patrimoniale ha lo scopo dichiarato di assoggettare ad imposizione gli investimenti effettutai all’estero dai residenti fiscali italianI.
Orbene, la dizione letterale della normativa lascia intendere che l’immigrtato che acquisisce lo status di residente fiscale italiano deve assoggettare ad imposta anche gli immobili che eventualmente possedeva nel paese di origine o altrove ancor prima di immigrare in Italia.

Assai difficile comprendere la ratio di questo passaggio, se non una mera esigenza di cassa.

Misura dell’imposta.

L’aliquota dell’imposta è fissata nella misura dello 0,76 per cento, calcolata sul valore dell’immobile.
L’imposta non è dovuta qualora non superi i 200 euro.
L’imposta è dovuta proporzionalmente alla quota di possesso ed ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso. Nel computo della durata si considera mese intero quello in cui il possesso si è protratto per almeno quindici giorni.

Credito e super credito d’imposta.

Dalll’imposta dovuta di detrae, fino a concorrenza del suo ammontare, un credito d’imposta pari all’ammontare dell’eventuale imposta patrimoniale versata nell’anno di riferimento nello Stato estero in cui è situato l’immobile.

L’imposta sul patrimonio fa parte delle imposte dirette e colpisce il patrimonio netto del contribuente. Nel caso in cui un’imposta, come per l’IVIE, colpisce una determinata categoria di beni, si dovrebbe parlare di tassa di possesso o, a tutto concedere, di imposta patrimoniale specifica. L’esatta qualificazione della nuova imposta è fondamentale per gli effetti che produce.

Per scongiurare il rischio di impugnazione ed eventuale annullamento dei trattati contro le doppie imposizione il fisco italiano accorda la possibilità di detrarre l’equivalente imposta pagata nello stato estero in cui sono situano i beni immobili.
Situazione Kafkiana: non pare esistano stati esteri che applicano un’imposta patrimoniale specifica, o tassa di possesso sugli immobili. Infatti in tutti gli stati esteri, se e quando è applicata un’imposta patrimoniale, la base imponibile è determinata detraendo tutti gli oneri ammessi in detrazione come i mutui e quant’altro. Tra l’altro la maggior parte dei Paesi comunitari ha abolito da tempo l’imposta patrimoniale: Irlanda (1978), Austria (nel 1994) Danimarca (1997) Germania (1997) Olanda (2001) , Islanda,Finlandia e Lussemburgo (2006), Svezia (2007). Il Giappone l’aveva già abolita nel 1950. L’imposta patrimoniale era, fino a qualche mese fa, un argomento secondario, una scelta di politica fiscale in netto declino, sia sul piano teorico che su quello pratico. Resta la posizione della Francia che esaminiamo a parte.

Il contribuente ha il diritto di avvantaggiarsi di un credito di imposta analoga all’Ivie; imposta che non paga.

Nell’ipotesi estrema in cui vi sia uno Stato estero ove è applicata un’imposta analoga all’Ivie, scatta la seconda trappola.

Questa fantomatica “ imposta patrimoniale analoga” estera è detraibile, ai fini del calcolo dell’imposta IVIE, nell’anno di riferimento nello stato estero in cui è situato l’immobile. Il che vale quanto dire, sempre nell’esercitazione scolastica, per un’imposta estera analoga, che non esiste, si ha: anno di competenza 2011, anno di presentazione della dichiarazione per l’applicazione dell’imposta patrimoniale estera 2012, anno di pagamento, principio di cassa, 2012.
Morale: i contribuenti italiani non posso detrarre l’ipotetica imposta pagata all’estero perché non sono stati effettivamente inciso nell’anno di competenza dell’IVIE.

Niente paura: arriva il super credito d’imposta.
Se dopo aver detratto, si fa per dire, l’imposta patrimoniale pagata all’estero si resta a debito si può portare in detrazione l’eventuale residuo credito di imposta originato dalla tassazione di redditi prodotti all’estero. Le regole per la detrazione del credito d’imposta per i redditi prodotti all’estero sono note.

Se alla formazione del reddito complessivo concorrono redditi prodotti all’estero, le imposte ivi pagate a titolo definitivo su tali redditi sono ammesse in detrazione dall’imposta netta dovuta fino alla concorrenza della quota d’imposta corrispondente al rapporto tra i redditi prodotti all’estero ed il reddito complessivo, al netto delle perdite di precedenti periodi d’imposta ammesse in diminuzione.

I redditi si considerano prodotti all’estero sulla base di criteri di reciprocità con lo stato estero. Se concorrono redditi prodotti in più Stati esteri, la detrazione si applica separatamente per ciascuno Stato estero. A proposito di criterio di reciprocità, non è appurato che la nuova imposta sia regolata dal trattato contro le doppie imposizioni vigente fra Italia e Francia ed in tutti i trattati ispirati al modello OCSE.

Ed ecco la trappola. La detrazione , leggi credito d’imposta, deve essere conteggiata nella dichiarazione relativa al periodo d’imposta in cui è prodotto il reddito estero al quale si riferisce l’imposta ( esempio 2011), a condizione che il pagamento a titolo definitivo avvenga prima della sua presentazione. Nel caso in cui il pagamento a titolo definitivo avvenga successivamente, si procede a nuova liquidazione dell’imposta dovuta e si finisce a credito.

In pratica che possiede un immobile in Francia, paga le imposte sul reddito ( Impôt sur le revenu) a metà ottobre, deve presentare la dichiarazione, pagare il dovuto, senza tener conto del credito d’imposta, e quindi a fine ottobre procede ad una nuova liquidazione della dichiarazione presentata.

Il nostro contribuente potrebbe, i seguito alla nuova liquidazione dell’imposta, vantare un credito nei confronti dell’Erario, sui tempi del rimborso non vi è certezza.

Base imponibile.

Nella prima parte del Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate non emergono particolari problemi e lo si riprende pari pari. Il valore è costituito dal costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, secondo il valore di mercato rilevabile al termine di ciascun anno solare nel luogo in cui è situato l’immobile.

Qualora l’immobile non sia più posseduto alla data del 31 dicembre dell’anno si deve fare
riferimento al valore dell’immobile rilevato al termine del periodo di detenzione.

Per gli immobili acquisiti per successione o donazione il valore è quello dichiarato nella dichiarazione di successione o nell’atto registrato o, in mancanza, il costo di acquisto sostenuto dal de cuius o dal donante risultante dalla relativa documentazione o, in assenza di documentazione, il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile.

I problemi pratici ed interpretativi cominciano con la parte relativa agli immobili siti nell’Unione Europea e nello Spazio Economico Europeo. Vediamo cosa dice la legge e che cosa precisa l’Agenzia delle Entrate.

Per gli immobili situati in Paesi appartenenti alla Unione Europea o in Paesi aderenti allo Spazio Economico Europeo, che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, il valore è quello catastale, come determinato e rivalutato nel Paese in cui l’immobile è situato, assunto a base per la determinazione di imposte reddituali o patrimoniali. Tale criterio si applica anche qualora gli immobili sono pervenuti per successione o donazione.

In assenza del suddetto valore, si assume il costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile.

Innanzi tutto, vista la continua mutazione delle liste bianche, grigie e nere, appare opportuno precisare che, per l’anno 2011, i paesi che garantiscono un adeguato scambio di informazioni sono gli attuali 27 paesi dell’Unione Europea e la Norvegia; per quanto riguarda lo Spazio Economico Europeo restano fuori Islanda e Liechtestein.

Il vero problema è rappresentato dalla previsione di privilegiare la determinazione dell’ imponibile sulla base del valore catastale. In primis potrebbe anche andar bene, l’Erario cerca di far cassa anche per gli anni a venire confidando sulle rivalutazioni periodiche degli estimi catastali.

Subito dopo l’Agenzia delle Entrate precisa che il valore catastale si aplica cosi’ come determinato e rivalutato nel Paese in cui l’immobile è situato, ed è stato assunto a base per la determinazione di imposte reddituali o patrimoniali nel Paese estero stesso.

Siamo punto ed a capo. Credo che il valore catastale non sia assunto ai fini della determinazione dell’imposta sul reddito o dell’imposta patrimoniale in alcun stato dell’Unione Europea o della Spazio Economico Europero. Poiché una simile previsione supera di gran lunga ogni possibile fantasia: ci si limita ad esaminare il caso degli immobili siti in Francia, fattispecie per la quale si dispone delle necessarie informazioni.

Immobili siti in Francia: base imponibile ed imposte deducibili.

Per una soddisfacente disamina delle problematiche relative all’applicazione dell’Ivie agli immobili siti in Francia ed appartenenti a contribuenti residenti in Italia occorrono alcune premesse teoriche.

Cio’ è indispensabile per poter analizzare compitamente e serenamente la legge che istituisce l’Ivie e le successive istruzioni dell’Agenzia delle Entrate.

Imposte e tasse.
In estrema sintesi le imposte sono quanto il contribuente corrisponde, a secondo la sua capacità contributiva, e senza alcun nesso diretto con lo svolgimento da parte dell’Ente pubblico di una particolare attività o di un servizio. Le imposte sul reddito sono, di regola progressive.
Le tasse sono il corrispettivo che il cittadino versa allo Stato, o ad altra istituzione pubblica, in relazione ad un’utilità che egli trae da determinati servizi prestati dallo stato o dagli altri organismi ed organizzazioni pubblici. Le tasse, di regola, non sono progressive ed,a volte, sono applicate in misura fissa.

Imposte e tasse francesi gravanti sugli immobili.

In Francia, sugli immobili, sono in vigore un’imposta patrimoniale e un’imposta sul reddito, oltre a due tasse locali.

L’imposta patrimoniale francese ( Impôt sur la fortune) non ha niente a che vedere con l’Ivie italiana.
Le persone fisiche con domicilio fiscale in Francia che dispongono di un patrimonio di valore superiore o uguale a 1 milione e 300 mila euro devono pagare l’ISF. L’imposta è dovuta anche dalle persone fisiche che, pur non residenti in Francia, posseggono beni ivi situati, per un valore netto superiore o uguale a 1,3 milioni di euro.
Ci sono alcune regole attenuative che non incidono su questa analisi specifica.

In primo luogo emerge chiaramente ed indiscutibilmente che il fisco francese, a seconda dei casi, assoggetta ad imposta patrimoniale il patrimonio o il valore netto dei beni. Questo sta a significare che il contribuente porta in detrazione debiti, oneri, muti e quant’altro.
Il contribuente italiano è chiamato a pagare l’imposta sul valore di acquisto o in base alle rendite catastali rivalutate, senza possibilità alcuna di detrarre alcunché.
Si sa che in Francia è possibile contrarre dei mutui “in fine”, mutui per i quali il contribuente è finanziato sino al 100% del prezzo di acquisto e paga i soli interessi. Il debito verrà estinto se e quanto il debitore lo riterrà opportuno. Non è un caso limite, il ragionamento vale, in qualche modo, per qualsivoglia tipo di mutuo.
Ne consegue che il contribuente italiano è obbligato a pagare l’Ivie su un patrimonio determinato artificialmente senza tener conto degli elementi passivi che riducono legalmente ed effettivamente questo valore.

Il patrimonio preso a base per il calcolo dell’imponibile Iimposta sulla fortuna francese è quello del nucleo familiare, nucleo che puo’ essere diverso da quello per l’imposta sui redditi, caso in cui si applica lo splitting.

Nessuna analogia tra l’imposta patrimoniale francese e l’Ivie italiana.

L’imposta sul reddito francese ( impôt sur le revenu). Per la determinazione del reddito imponibile le rendite catastali rivalutate non sono mai prese in considerazione. Il sistema fiscale francese assoggetta a tassazione i redditi realmente conseguiti dai contribuenti, con esclusione di qualsivoglia presunzione di reddito e con esclusione del ricorso alle rendite catastali.

Quindi l’importo pagato a questo titolo non trova applicazione per la determinazione del credito di imposta da conteggiare ai fini Ivie.
Restano le imposte locali: tassa fondiaria (taxe foncière) sulle proprietà costruite o da costruire, e la Taxe d’habitation.

Intanto è bene notare che la legislazione francese parla correttamente di tasse e non di imposte, il che basta ad impedire di tenere conto di queste tasse nella determinazione dell’eventuale credito d’imposta.
Comunque entrambe le tasse sono destinate al pagamento delle spese sostenute dal comune e dagli altri enti territoriali per soddisfare le necessità dei cittadini e quindi nonhanno nessuna anlogia con l’imposta patrimoniale italiana.

Questo conferma ulteriormente, ammesso che ve ne fosse bisogno, che le tasse e le imposte che gravano sugli immobili ubicati in Francia non concorrono alla determinazione di un eventuale credito di imposta da conteggiare ai fini Ivie.

Lo stesso vale per il précompte immobilier belga e per la Council Tax del Regno Unito.
Pur necessitando una ulteriore e specifica analisi non è difficile prevedere che nei paesi della Comunità Europea e dello Spazio Economico Europeo sia in vigore un’imposta patrimoniale analoga all’IVIE italiana.

Sono soggetti all’Invie esclusivamente le persone fisiche residenti in Italia e sono, percio’ esclusi, dall’applicazione dell’imposta le società semplici, gli enti non commerciali e i trust che soggiaciono alla normativa ed agli adempimenti di monitoraggio fiscale.

Conclusioni.

La commissione europea ha già avviato una procedura di infrazione nei confronti dell’Italia in relazione al conflitto fra la disciplina del modulo RW ed il Trattato sul funzionamento dell’Unione.

Oltre ad alcuni profili di incostituzionalità non è difficile prevedere che la legge che introduce l’imposta patrimoniale sugli immobili e attività finanziarie all’estero sia in aperto e flagrante contrasto con il Trattato istituivo dell’Unione Europea che prevede la libera circolazione di persone, merci e capitali.

[…]

Far amministrare le proprietà immobiliari in Francia

June 3, 2012 codrin 0

Far amministrare le proprietà immobiliari in Francia.

Si rivela interessante e molto pratico affidare la gestione degli immobili posseduti in Francia ad un agente immobiliare che sia anche “administrateur de biens”.

La professione di « administrateur de biens »
L’administrateur de biens è al servizio dei proprietari, viene anche chiamato “gestore di patrimonio” o “gerente d’immobili”, egli amministra e si occupa della gestione dei beni immobiliari dei proprietari, in qualità di mandatario.

In tale veste: ricerca ed immette negli alloggi gli inquilini; controlla le loro garanzie; compila i contratti di affitto e “l’état des lieux” inventario completo e dettagliato delle condizioni dell’appartamento contenente l’elencazione dei mobili e degli accessori; incassa gli affitti e paga le spese (condominio, assicurazioni, ecc.); vigila a che i beni siano correttamente conservati e che corrispondano sempre alle loro funzioni ed alle norme in vigore; assiste i proprietari nelle pratiche amministrative e fiscali. Se necessario, fa eseguire dei lavori.

Se richiesto e se ricorrono le condizioni può assicurare la garanzia del pagamento dei canoni di affitto e anche i rischi di eventuali deterioramenti fatti dagli inquilini. Si puo’ occupare delle imposte inerenti agli immobili. Inoltre accerta e definisce le effettive possibilità degli inquilini e propone loro degli appartamenti corrispondenti; vigila sulle alle norme di sicurezza e di decenza in vigore.

Requisiti per l’esercizio della professione di « administrateur de biens”
Per esercitare la professione occorre una carta professionale che attesti l’autorizzazione ad esercitare l’attività di “Gestion immobilière”.

Il professionista deve:
– possedere un certificato di attitudine professionale che viene rilasciato sulla base degli studi effettuati e sulla base della esperienza pratica.;
– disporre di una garanzia finanziaria destinata ad assicurare il denaro incassato e detenuto per conto di terzi, la garanzia è determinata sulla base dell’ammontare massimo della giacenza di denaro nel corso degli ultimi 12 mesi ed in ogni caso non può essere inferiore a 120 000 euro, in seguito viene adeguata secondo il giro d’affari.
– essere assicurato contro i rischi professionali ;
– non deve essere oggetto di alcuna incapacità giuridica o di divieto di esercizio dell’attività.

Compensi

Gli onorari spettanti all’amministratore di beni sono stabiliti liberamente e vengono riportati nel mandato scritto che gli è conferito dal proprietario dell’immobile.
In generale si tratta di una percentuale sul canone mensile d’affitto: abitualmente tra il 6 ed il 10%.

In conclusione appare interessante affidarsi ad un professionista qualificato che si occupa professionalmente della gestione del proprio investimento in Francia. I costi di gestione sono ampiamente giustificati dai benefici e dalla tranquillità che ne derivano e sono fiscalmente deducibili.

MAGGIORI INFORMAZIONI: Alessandra Ascheri – info@dazur.fr – Tél. 0033.666.595.977 […]

Redditi fondiari conseguiti da privati in Francia

June 2, 2012 Guido Ascheri 0

Redditi fondiari conseguiti da privati in Francia.

Le persone che non hanno il loro domicilio fiscale in Francia e che dispongono di una o più abitazioni, a qualsivolgia titolo, direttamente o indirettamente, sono soggetti all’imposta sul reddito su una base forfettaria uguale a tre volte il valore locativo reale di questa o queste abitazioni.

Questo regime ha per scopo di stabilire una contribuzione minima a carico dei non residenti, tuttavia non si appplica ai contribuenti:

– I cui redditi di fonte francese sono superiori alla base forfettaria, nel cui caso il montante di questi redditi serve da base per l’imposta;

– Che sono domiciliati in un paese o territorio che ha concluso con la Francia una convenzione destinata ad evitare la doppia imposizione in materia di imposte sul reddito ( è il caso dei residenti fiscalmente in Italia);

– Di nazionalità francese quando dimostrano di essere sottoposti nel paese o territorio dove hanno il loro domicilio fiscale ad una imposta personale sull’insieme dei loro redditi almeno uguale ai due terzi dell’imposta che essi avrebbero a pagare in Francia sulla stessa base imponibile;

– Citttadini dei paesi che hanno concluso con la Francia un accordo di reciprocità ed aventi le condizioni indicate per i cittadini francesi;

– Di nazionalità monegasca e ai Francesi, titolari del certificato di docicilio, che risiedono a Monaco, in virtù di una residenza secondaria situata nella regione Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Determinazione del reddito

Il non residente deve dichiarare nella categoria dei redditi fondiari gli affitti ed i ricavi accessori prodotti dagli immobili che fanno parte del suo patrimonio.

Poco importa la natura dell’immobile : casa, villa, appartamento, locale commerciale o garage.
Poco importa che il contribuente sia proprietario direttamente o a mezzo di una società non sottoposta all’imposta sui redditi delle società, di cui il contribuente detiene delle parti sociali: una Sci ad esempio.

Poco importa il regime di imposizione: microfoncier, microbic, o reale.

Bisogna dichiarare la totalità degli affitti incassati anche se si tratta di recupero di arretrati o di anticipi per l’anno successivo. Non si devono dichiarare (salvo regime reale) le spese incassate dall’inquilino, per oneri che sono a suo carico.

Del pari non devono essere dichiarati gli affitti scaduti nell’anno ma non incassati per inadempienza dell’inquilino. A richiesta del fisco bisogna dimostrare che sono state iniziate le pratiche per il recupero del dovuto, per cominciare basta una lettera raccomandata.

Se l’ammontare del canone dichiarato è palesemente sottovalutato il fisco puo’ determinare la base imponoibile facendo riferimento all’ affitto di un alloggio equivalente ed al prezzo di mercato per la zona dove è ubicato l’immobile.

I proprietario di un bene diverso da una casa ad uso locativo di cui si riserva il godimento deve dichiarare il suo valore locativo effettivo.

Si tratta di tutti gli immobili, costruiti o no, diversi da quelli ad uso abitativo, ad esempio: locali commerciali o professionali, terreni, laghi, stagni. Godimento di una proprietà agricola non pertinenza dell’abitazione. Il reddito da dichiarare è pari all’affitto che questo o questi immobili produrrebbero in condizioni normali del mercato.

Il socio di una società immobiliare, non sottoposta all’imposta sui redditi delle società, che concede in locazione non ammobiliata gli immobile che appartengono alla società ( SCI, SCPI, società trasparente), dichiarano la quota parte dei redditi ricavati dalla società.
Poco importa che i redditi non siano distribuiti ma portati a riserva della società.

Il regime microfoncier

E’ un regime forfettario semplificato. Sull’insieme dei ricavi da locazione il fisco applica un abbattimento del 30%; ovviamente non è ammessa alcuna ulteriore deduzione.

Questo regime si applica automaticamente se i ricavi lordi dell’anno 2011 non eccedono 15.000 euro e se il contribuente non affitta, direttamente o a mezzo di una società, non sottoposta all’imposta sulle società , di cui è socio, degli immobili che beneficiano di un regime fiscale particolare, ad esempio: Robien, Borloo, Besson o Périssol, ed ancora, monumenti storici.

Il contribuente puo’ rinunciare a questo regime ed optare per il regime reale, l’opzione è vincolante per tre anni dopodiche si rinnova tacitamente di anno in anno.

I redditi devono provenire dalla locazione di immobili non ammobiliati e non beneficianti dei regimi e vantaggi particolari. Il regime microfoncier resta in ogni caso applicabile se il contribuente è proprietario di un solo alloggio affittato secondo la legge Scellier e Malraux nuovo. Anche in questo caso si puo’ essere direttamente proprietari ovvero a mezzo di una società non sottoposta all’imposta sulle società.

Il limite di 15.000 euro tiene conto di tutti gli affitti lordi incassati da tutti i componenti del nucleo familiare, determinato secondo le norme fiscali. Il limite di 15.000 euro è annuale e non deve essere calcolato alcun prorata in caso di locazione per una parte dell’anno.

L’applicazione del microfoncier non fa venir meno il diritto di imputare i deficit fondiari, ancora riportabili al 1 gennaio dell’anno di imposizione , relativi agli anni precedenti, durante i quali il contribuente era sottoposto al regime reale. In pratica si tratta dei deficit relativi agli ultimi dieci anni, che devono essere indicati nella dichiarazione dei redditi, e che saranno dedotti dai vosri ricavi netti, dopo l’abbattimento del 30%, fino allo scadere del termine ultimo per il riporto a nuovo.

Il regime reale

Questo regime consiste nel determinare i redditi fondiari imponibili detraendo dagli affitti e ricavi accessori le spese che sono state sostenute nell’anno per incassarli.

Se il risultato è positivo, il risultato fondiario è aggiunto agli altri redditi per formare il reddito globale sottoposto all’imposta progressiva.

Se il risultato è negativo, il deficit accertato è imputato in parte ai redditi globali ed in parte ai redditi fondiari degli anni successivi.

Il regime reale si applica automaticamente se gli affitti incassati superano 15.000 euro. Indipendentemente dall’ammontare degli affitti incassati il regime reale si applica se un membro del nucleo familiare fiscale è proprietario, direttamente o indirettamente, di un bene immobile che gode di agevolazioni particolari: Robien, Borloo, Besson, Perissol ed altre.

Le condizioni di deduzione delle spese fondiarie per essere deducibili devono soddisfare 5 condizioni:

essere relativi a dei beni i cui ricavi sono inponibili in quanto redditi fondiari;
aver originato un effettivo esborso di denaro, non si possono dedurre le spese per lavori eseguiti personalmente;
essere state pagate nell’anno di riferimento;
essere giustificate, se del caso occorre provare la realità, la natura, la pertinenza e l’ammontare delle spese dedotte;
essere effettuate per l’acquisizione o la conservazione dei redditi fondiari.

Le spese connesse agli alloggi sfitti non sono, in principio, deducibili. Tuttavia si possono dedurre quelle afferenti un alloggio destinato alla locazione, del quale il proprietario non si riserva il godimento e che cerca effettivamente un inquilino.
Per un immobile in corso di costruzione possono essere dedotti anche gli interessi pagati prima della locazione se è stata comunicata all’Amministrazione fiscale l’intenzione di affittarlo una volta ultimato.

Le spese deducibili sono dettagliatamente regolamentate, le indichiamo a titolo non esaustivo e senza analizzarle una per una:

Spese di gestione ed amministrazione;
Retribuzione del guardiano
Remunerazione di soggetti terzi
Spese di eventuali procedure
Altre spese non qualificate
Premi delle assicurazioni
Assicurazione dell’immobile
Assicurazione dei mobili
Spese per lavori
Lavori di manutenzione e riparazione
Lavori di miglioramento
Lavori di ricostruzione ed ampliamento
Spese a carico dell’inquilino che non ha pagato ed ha liberato l’alloggio
Le indennità di evizione e di re alloggio per l’inquilino per il periodo di durata dei lavori
Imposte e tasse
Interessi e spese di mutuo.

Micro BIC e la locazione di immobili mobiliati.

Il contribuente che affitta in modo abituale un appartamento dotato di mobili esercita un’attività commercile. Gli affitti sono imponibili nella categoria dei redditi industriali e commerciali (BIC);

La categoria comprende i redditi provenienti dalla locazione di immobili ammobiliati anche se solo stagionalmente.
Rientrano in questa categoria i ricavi da affitto di immobili vuoti quando l’inquilino sub loca l’appartamento dopo averlo ammobiliato.

Si applica il regime micro – BIC se gli affitti degli alloggi ammobiliati non hanno superato la somma di 32.600 euro si applica automaticamente il regime microBic. Il fisco applicherà sui ricavi un abbattimento forfettario del 50 per cento, con un montante minimo di 305 euro.

Attenzione, i proprietari di gites rurali, di ammobiliati turistici o di camere per gli ospiti beneficiano di un plafond più elevato. Il plafond è fissato a 81.500 euro e l’abattimento forfettario è del 71% degli affitti incassati.

Se si superano i plafond si rientra nel regime dei Benenfici industriali e commerciali e le regole per la determinazione degli imponibili sono quelle generali per ogni attività, ammortamenti compresi.

Imposta sulla fortuna

Per l’anno 2011 la legge delle Finanze prevede che la soglia di tassazione è portata a 1.300.000 di patrimonio netto tassabile.

I non residenti, ai sensi della legislazione interna francese, sono tassabili in base ai loro soli beni situati in Francia.

L’imposizione è determinanta sulla base del nucleo familiare.

Gli investimenti finanziari dei non residenti sono espressamente esonerati dalla ISF.
Tuttavia, sono imponibili:

I titoli, azioni o parti possedute in una società o in una persona morale non quotata il cui attivo è principalmente costituito di immobili o di diritti immobiliari situati sul territorio francese, in proporzione tra il valore di questi beni e l’atttivo totale della società;
I titoli di partecipazione rappresentanti almeno il 10% del capitale di una società;
Le azioni o quote possedute direttamente o indirettamente per oltre il 50 % da persone morali o organismi proprietari d’immobili o di diritti reali situati in Francia.
Per regola generale, i beni imponibili sono valutati secondo le regole applicabili in materia di imposta sulle successioni ( in pratica, si tratta del valore venale). Il valore è determinato con riferimento al 1° gennaio dell’anno di imposizione.

L’imposta si applica a scaglioni che vanno dallo 0,55 all’1,80 per cento.

Tassa sul valore venale degli immobili posseduti in Francia da entità giuridiche (3%)

In pratica si tratta delle società cosidette “opacche” cioe’ di cui non si conoscono i soci.

Per mantenere l’anonimato si paga l’imposta del 3%. Per essere esonerati dal pagamento di questa imposta gli amministratori di queste società comunicano o si impegano a comunicare all’Amministrazione fiscale l’ubicazione, la consistenza ed il valore degli immobili posseduti al 1° gennaio di ogni anno, l’identità e l’indirizzo di ciascun azionista, associato o membro, ed anche il numero di azioni, quote o altri diritti posseduti da ciascuno di essi.
L’Amministrazione Fiscale Francese non comunica a terzi queste informazioni.

Per contro le società che devono corrispondere la tassa del 3% devono sottoscrivere entro il 15 maggio di ogni anno, una dichiarazione che esponga l’ubicazione, la consistenza ed il valore venale degli immobili e dei diritti immobiliari imponibili posseduti al 1° gennaio dell’anno di imposizione. Questa ddichiarazione deve essere accompagnata dal pagamento della tassa.

Le imposte dirette locali

Le imposte dirette locali sono le più antiche imposte del sistema fiscale francese. Le imposte locali sono incassate dallo Stato a vantaggio delle colletività territoriali ( regioni, dipartimenti, comuni) e delle organizzazioni pubbliche di cooperazione intercomunale.

La fiscalità locale si compone di quattro imposte principali: la taxe fonciere sulle proprietà costruite, la taxe fonciere sulle proprietà non costruite, la taxe d’habitation e la contribuzione economica territoriale, che rimpiazza la tassa professionale abolita nel 2010.
Occorre aggiungere delle tasse connesse o assimilate.

La fiscalità locale si caratterizza per il fatto che la base d’imposizione delle imposte locali è costituita essenzialmente dal valore locativo catastale. Il valore locativo catastale non rappresenta gli affitti alle condizioni normali ma il rendimento teorico di una proprietà determinato dall’Amministrazione.

I tassi di queste imposte sono fissati dai Consigli regionali e dai Consigli comunali il che comporta importanti variazioni da un comune all’altro. Esistono numerosi esoneri permanenti o temporanei.

La tassa fondiaria sulle proprietà costruite.

L’ ammontare della taxe foncière è stabilita anualmente.
Le propietà imponibili sono costituite da tutte le costruzioni fissate al suolo in modo perpetuo e che presentano le reali caratteristiche di costruzione. A titolo di esempio, si possono citare gli immobili ad uso abitativo, i beni professionali ed i terreni che sono pertinenze delle costruzioni.

La base imponibile fa riferimento al valore locativo catastale.

La tassa è dovuta dalla persona proprietaria al 1° gennaio dell’anno di imposizione.

Delle esonerazioni e degli sgravi sono accordati d’ufficio, a certe condizioni di reddito e di coabitazione, alle persone anziane o handicappate e di condizioni econiomiche modeste.

La tassa fondiaria sulle proprietà non costruite.

Anche la taxe foncière sulle proiprietà non costruite è stabilita annualmente e viene incassata dallo stato a favore dei comuni e delle organizzazioni pubbliche di cooperazione intercomunale.

La base imponibile fa riferimento al valore locativo catastale.

La taxe d’habitation

I locali ad uso abitativo sufficientemente ammobiliati e le loro dipendenze ( giardini, garage, parcheggi privati) sono imponibili alla taxe d’habitation.

La tassa è dovuta dalla persona che dispone, al 1° gennaio dell’anno di imposizione, di locali imponibili, qualsivoglia sia il titolo del possesso ( proprietario, inquilino, occupante a titolo gratuito).

Nei comuni in cui non è in vigore la tassa annuale sugli alloggi vacanti la taxe d’habitation si applica a partire dal quinto anno di mancata occupazione.
Anche la tassa di abitazione è calcolata con riferimento al valore locativo catastale e sono previste riduzioni e sgravi che variano da comune e comune.

Modalità di pagamento delle imposte

In Francia è l’Amministrazione fiscale che calcola le imposte. Il contribuente riceve l’Avis d’imposition sul quale sono indicati i redditi, le modalità di calcolo e l’imposta dovuta.

La scadenza per il pagamento delle imposte sul reddito è fissata al 15 settembre.

Il pagamento delle imposte puo’ essere effettuato nei seguenti modi:

TIP ( da utilizzare se si è titolari di un conto bancario in Francia): è un modello precompilato che si trova in calce della prima pagina dell’Avis d’imposition), deve essere firmato ed inviato alla Tesoreria unitamente al RIB (coordinate bancarie)
Addebito automatico in conto ( per i titolari di conto bancario in Francia): si aderisce a questo sistema inviando una domanda all’Ufficio imposte competente. Si racccomanda di inviare con molto anticipo questa richiesta;
Assegno; si spedisce alla tesoreria in uno con una copia dell’Avis d’Imposition;
Bonifico: deve essere eseguito almeno dieci giorni prima della scadenza, indicare nella causale il numero di riferimento dell’Avis d’Imposition.

Modulo RW ed imposta patrimoniale.

E’ ormai noto, per i residenti fiscalmente in Italia, l’obbligo di compilazione del modulo RW con l’indicazione degli investimentti all’estero.

La novità di quest’anno è l’imposta patrimoniale dello 0,76 % che si calcola sul costo e, in mancanza, sul valore di mercato degli immobili posseduti all’estero.

Questo argomento merita una separata ed approfondita analisi.

In questa sede basta sottolineare che l’imposta è stata introdotta con effetto retroattivo e che dall’imposta patrimoniale si deduce, fino a concorrenza del suo ammontare, un credito di imposta pari all’ammontare dell’eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l’immobile. Molto bene. Ma in quali stati è applicata l’imposta patrimoniale ed a partire da quale consistenza patrimoniale?
Per la Francia alla base imponibile dell’imposta sulla fortuna, che si applica a partire di un patrimonio netto superiore a 1.300.000 euro, concorrono anche beni diversi dagli immobili.
In pratica significa che, salvo rari quanto ipotetici casi, nessun residente fiscale italiano che possiede uno o più immobili in Francia beneficerà del credito d’imposta. […]

Francia: la società per azioni semplificata

June 2, 2010 Guido Ascheri 0

Per lo sviluppo economico del paese si rendono opportuni adeguamenti delle norme societarie. Per rendere più agevole lo stumento della società per azioni ecco quella semplificata.

La SAS, società per azioni semplificata, è uno statuto giuridico più interessante della stessa SARL, società a responsabilità limitata, ed è particolarmente idonea per ogni tipo di impresa, indipendentemente dalle dimensioni. Unica limitazione non può ricorrere al pubblico risparmio. Questa società commerciale, dopo le modifiche introdotte a partire dal 1 gennaio 2009, è predestinata a rimpiazzare o ad essere almeno progressivamente predominante sulla più anziana e più conosciuta delle società: la SARL (società a responsabilità limitata) ed anche sull’EURL (impresa uni personale a responsabilità limitata) con la SASU (società per azioni semplificata unipersonale).

Le principali caratteristiche sono una grande duttilità di funzionamento e la possibilità per i soci di regolamentare negli statuti le condizioni per diventare soci e per recedere dalla società.

Soci

Una società per azioni semplificata può essere costituita da uno o più soci, persone fisiche o morali. Nel caso di un solo socio di parla di SASU, società per azioni semplificata unipersonale

Impegno finanziario

Dal 1 gennaio 2009, i soci fissano liberamente l’ammontare del capitale sociale.
I soci possono effettuare apporti in denaro o in natura.
Gli apporti d’opera sono ormai autorizzati, ma non concorrono alla formazione del capitale sociale e sono effettuati in cambio di azioni inalienabili.
Almeno la metà degli apporti in denaro deve essere liberata al momento della costituzione, la parte restante entro cinque anni.
La SAS può avere un capitale variabile: caratteristica di particolare interesse pratico.
Non può fare un ricorso pubblico al risparmio.

Responsabilità:

• Soci , responsabilità limitata agli apporti.

• Dirigenti ,

• Responsabilità civile dell’imprenditore, specialmente in caso di errori di gestione,.

• Responsabilità penale dell’imprenditore.

Funzionamento

I soci determinano liberamente negli statuti le regole di organizzazione della società:

• Nomina di un Presidente unico o di un organo collegiale di direzione all’interno del quale è scelto un presidente che è abilitato ad impegnare la società.

• Possibilità di scegliere un dirigente non azionista.

• Possibilità di designare una persona morale come dirigente

• Modalità di nomina e di revoca degli amministratori

• Possibilità di delegare alcuni poteri a dei comitati speciali.

La SAS ha l’obbligo di designare un rappresentante legale che può essere il Presidente o una persona avente i titolo di Direttore generale o di Direttore generale Delegato.

Decisioni collettive.

I soci possono determinare liberamente negli statuti le modalità per l’adozione delle decisioni collettive: definizione delle decisioni che devono essere prese collettivamente, formalità, quorum e maggioranze.
Essi possono allo stesso modo prevedere un organo di sorveglianza del o dei dirigenti.

Alcune decisioni devono obbligatoriamente essere prese collettivamente, sia in Assemblea Generale sia con tutti gli altri mezzi, ( come la consultazione scritta dei soci, la votazione a distanza, acc.): approvazione dei conti e riparto degli utili, modificazione del capitale sociale, fusione, scissione, scioglimento della società, nomina dei revisori dei conti.

Nomina obbligatoria di uno o più revisori dei conti.

A far data dal 1° gennaio 2009, l’obbligo di nominare un revisore dei conti nelle Società per Azioni Semplificata è obbligatorio quando ricorrono le condizioni seguente:

• La SAS supera alla chiusura dell’esercizio due dei seguenti limiti: totale del bilancio superiore a 1.000.00 di euro, volume d’affari netto superiore a 2.000.000 di euro e/o numero medio dei dipendenti occupati in permanenza nel corso dell’esercizio superiore a 20 salariati,

• La SAS controlla o è controllata da una o più società.

• Uno o più soci, rappresentanti almeno un decimo del capitale domandano al Presidente del Tribunale la nomina di un Revisore dei Conti.

Particolarità della SASU amministrata da un socio unico persona fisica.

A far data dal 1° gennaio 2009, le SASU nella quale il socio unico è Presidente beneficiano di regole di costituzione e di funzionamento semplificate.

Non è più richiesta al momento dell’immatricolazione della società l’inserzione di un avviso nel Bollettino Ufficiale degli annunci civili e commerciali.

Il dirigente è dispensato di:

• Approvare i conti della società. Questa formalità è considerata rispettata con il deposito dei conti annuali e dell’inventario alla Cancelleria del Tribunale di Commercio.

• Depositare alla Cancelleria del Tribunale di Commercio il rapporto sulla gestione. Questo documento deve ciò nonostante essere tenuto a disposizione di chiunque ne faccia domanda.

• Menzionare sul registro della società le ricevute rilasciata dalla Cancelleria del Tribunale al momento del deposito dei conti annuali.

Da notare. La legge 19 ottobre 2009 che favorisce il credito alle piccole e medie imprese sopprime l’obbligo di redigere un rapporto sulla gestione a condizione di rispettare le condizioni dei massimali ( totale di bilancio, giro d’affari e numero medio dei dipendenti).

L’applicazione di queste disposizioni è subordinata alla pubblicazione di un decreto che fisserà l’ammontare dei massimali da non superare alla chiusura dell’esercizio per poter avvalersi di queste misure semplificativi.

Regime fiscale

Imposizione secondo il regime dell’imposta sulle società

Si può esercitare l’opzione per la tassazione col sistema dei BIC per gli esercizi aperti dopo il 6 agosto 2008.

Questa opzione è permessa alle SAS , a condizione che:

• Esercitino un’attività commerciale, artigianale, agricola o liberale ( resta esclusa l’attività di gestione in proprio del patrimonio immobiliare o mobiliare).

• Siano state creste da almeno 5 anni al momento dell’opzione.

• Impiegano meno di 50 dipendenti e realizzino un Volume di Affari o un totale di bilancio inferiore a 10 milioni di euro.

• Non sia quotata su di un mercato regolamentato.

• I diritti di voto appartengano per almeno il 50% a persone fisiche e per almeno il 34% ai dirigenti dell’impresa o ai membri della loro famiglia(intesa in senso fiscale)

Per l’esercizio dell’opzione occorre l’unanimità dei soci.

L’opzione può essere formulata presso i servizi fiscali nei primi tre mesi dell’esercizio nel corso del quale deve essere applicata.

L’opzione è valida per cinque esercizi e può essere revocata, in questo caso l’impresa non potrà più chiedere si essere assoggettata all’imposta sui redditi.

Regime fiscale dei dirigenti

Per il Presidente assoggettamento all’imposta sui redditi nella categoria dei salari; applicazione della deduzione forfettaria per spese professionale in misura del 10% oppure deduzione delle spese professionali reali e giustificate.

Le principali caratteristiche sono una grande duttilità di funzionamento e la possibilità per i soci di regolamentare negli statuti le condizioni per diventare soci e per recedere dalla società.

Soci

Una società per azioni semplificata può essere costituita da uno o più soci, persone fisiche o morali. Nel caso di un solo socio di parla di SASU, società per azioni semplificata unipersonale

Impegno finanziario

Responsabilità:

• Soci , responsabilità limitata agli apporti.

• Dirigenti ,

• Responsabilità civile dell’imprenditore, specialmente in caso di errori di gestione,.

• Responsabilità penale dell’imprenditore.

Funzionamento

I soci determinano liberamente negli statuti le regole di organizzazione della società:

• Nomina di un Presidente unico o di un organo collegiale di direzione all’interno del quale è scelto un presidente che è abilitato ad impegnare la società.

• Possibilità di scegliere un dirigente non azionista.

• Possibilità di designare una persona morale come dirigente

• Modalità di nomina e di revoca degli amministratori

• Possibilità di delegare alcuni poteri a dei comitati speciali.

La SAS ha l’obbligo di designare un rappresentante legale che può essere il Presidente o una persona avente i titolo di Direttore generale o di Direttore generale Delegato.

Decisioni collettive.

Nomina obbligatoria di uno o più revisori dei conti.

A far data dal 1° gennaio 2009, l’obbligo di nominare un revisore dei conti nelle Società per Azioni Semplificata è obbligatorio quando ricorrono le condizioni seguente:

• La SAS controlla o è controllata da una o più società.

• Uno o più soci, rappresentanti almeno un decimo del capitale domandano al Presidente del Tribunale la nomina di un Revisore dei Conti.

Particolarità della SASU amministrata da un socio unico persona fisica.

A far data dal 1° gennaio 2009, le SASU nella quale il socio unico è Presidente beneficiano di regole di costituzione e di funzionamento semplificate.

Non è più richiesta al momento dell’immatricolazione della società l’inserzione di un avviso nel Bollettino Ufficiale degli annunci civili e commerciali.

Il dirigente è dispensato di:

• Approvare i conti della società. Questa formalità è considerata rispettata con il deposito dei conti annuali e dell’inventario alla Cancelleria del Tribunale di Commercio.

• Depositare alla Cancelleria del Tribunale di Commercio il rapporto sulla gestione. Questo documento deve ciò nonostante essere tenuto a disposizione di chiunque ne faccia domanda.

• Menzionare sul registro della società le ricevute rilasciata dalla Cancelleria del Tribunale al momento del deposito dei conti annuali.

Regime fiscale

Imposizione secondo il regime dell’imposta sulle società

Si può esercitare l’opzione per la tassazione col sistema dei BIC per gli esercizi aperti dopo il 6 agosto 2008.

Questa opzione è permessa alle SAS , a condizione che:

• Esercitino un’attività commerciale, artigianale, agricola o liberale ( resta esclusa l’attività di gestione in proprio del patrimonio immobiliare o mobiliare).

• Siano state creste da almeno 5 anni al momento dell’opzione.

• Impiegano meno di 50 dipendenti e realizzino un Volume di Affari o un totale di bilancio inferiore a 10 milioni di euro.

• Non sia quotata su di un mercato regolamentato.

• I diritti di voto appartengano per almeno il 50% a persone fisiche e per almeno il 34% ai dirigenti dell’impresa o ai membri della loro famiglia(intesa in senso fiscale)

Per l’esercizio dell’opzione occorre l’unanimità dei soci.

L’opzione può essere formulata presso i servizi fiscali nei primi tre mesi dell’esercizio nel corso del quale deve essere applicata.

L’opzione è valida per cinque esercizi e può essere revocata, in questo caso l’impresa non potrà più chiedere si essere assoggettata all’imposta sui redditi.

Regime fiscale dei dirigenti

Le principali caratteristiche sono una grande duttilità di funzionamento e la possibilità per i soci di regolamentare negli statuti le condizioni per diventare soci e per recedere dalla società.

Soci

Una società per azioni semplificata può essere costituita da uno o più soci, persone fisiche o morali. Nel caso di un solo socio di parla di SASU, società per azioni semplificata unipersonale

Impegno finanziario

Responsabilità:

• Soci , responsabilità limitata agli apporti.

• Dirigenti ,

• Responsabilità civile dell’imprenditore, specialmente in caso di errori di gestione,.

• Responsabilità penale dell’imprenditore.

Funzionamento

I soci determinano liberamente negli statuti le regole di organizzazione della società:

• Nomina di un Presidente unico o di un organo collegiale di direzione all’interno del quale è scelto un presidente che è abilitato ad impegnare la società.

• Possibilità di scegliere un dirigente non azionista.

• Possibilità di designare una persona morale come dirigente

• Modalità di nomina e di revoca degli amministratori

• Possibilità di delegare alcuni poteri a dei comitati speciali.

La SAS ha l’obbligo di designare un rappresentante legale che può essere il Presidente o una persona avente i titolo di Direttore generale o di Direttore generale Delegato.

Decisioni collettive.

Nomina obbligatoria di uno o più revisori dei conti.

A far data dal 1° gennaio 2009, l’obbligo di nominare un revisore dei conti nelle Società per Azioni Semplificata è obbligatorio quando ricorrono le condizioni seguente:

• La SAS controlla o è controllata da una o più società.

• Uno o più soci, rappresentanti almeno un decimo del capitale domandano al Presidente del Tribunale la nomina di un Revisore dei Conti.

Particolarità della SASU amministrata da un socio unico persona fisica.

A far data dal 1° gennaio 2009, le SASU nella quale il socio unico è Presidente beneficiano di regole di costituzione e di funzionamento semplificate.

Non è più richiesta al momento dell’immatricolazione della società l’inserzione di un avviso nel Bollettino Ufficiale degli annunci civili e commerciali.

Il dirigente è dispensato di:

• Approvare i conti della società. Questa formalità è considerata rispettata con il deposito dei conti annuali e dell’inventario alla Cancelleria del Tribunale di Commercio.

• Depositare alla Cancelleria del Tribunale di Commercio il rapporto sulla gestione. Questo documento deve ciò nonostante essere tenuto a disposizione di chiunque ne faccia domanda.

• Menzionare sul registro della società le ricevute rilasciata dalla Cancelleria del Tribunale al momento del deposito dei conti annuali.

Regime fiscale

Imposizione secondo il regime dell’imposta sulle società

Si può esercitare l’opzione per la tassazione col sistema dei BIC per gli esercizi aperti dopo il 6 agosto 2008.

Questa opzione è permessa alle SAS , a condizione che:

• Esercitino un’attività commerciale, artigianale, agricola o liberale ( resta esclusa l’attività di gestione in proprio del patrimonio immobiliare o mobiliare).

• Siano state creste da almeno 5 anni al momento dell’opzione.

• Impiegano meno di 50 dipendenti e realizzino un Volume di Affari o un totale di bilancio inferiore a 10 milioni di euro.

• Non sia quotata su di un mercato regolamentato.

• I diritti di voto appartengano per almeno il 50% a persone fisiche e per almeno il 34% ai dirigenti dell’impresa o ai membri della loro famiglia(intesa in senso fiscale)

Per l’esercizio dell’opzione occorre l’unanimità dei soci.

L’opzione può essere formulata presso i servizi fiscali nei primi tre mesi dell’esercizio nel corso del quale deve essere applicata.

L’opzione è valida per cinque esercizi e può essere revocata, in questo caso l’impresa non potrà più chiedere si essere assoggettata all’imposta sui redditi.

Regime fiscale dei dirigenti

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Le non résident français face à l’impôt de solidarité sur la fortune.

April 12, 2010 Jacques Figasso 0

Le non résident français face à l’impôt de solidarité sur la fortune à l’occasion de l’achat d’un bien immobilier situé en France

Il est utile de préciser que l’impôt de solidarité sur la fortune est dû par les personnes physiques dont le patrimoine, apprécié globalement, excède le seuil d’imposition au 1er janvier.

Les personnes domiciliées hors de France ne sont imposables que sur les biens situés en France.

Les personnes imposables

1°/ Seules les personnes physiques sont assujetties à l’impôt de solidarité sur la fortune, les personnes morales (ex: les sociétés) ne le sont jamais.

2°/ Sont assujetties les personnes physiques domiciliées en France, et domiciliées hors de France.

Sous réserve des conventions internationales le domicile fiscal est celui défini par l’article 4 B* du Code général des impôts pour l’application de l’impôt sur le revenu.

*Sont considérées comme ayant leur domicile fiscal en France au sens de l’article 4 A : a. Les personnes qui ont en France leur foyer ou le lieu de leur séjour principal ; b. Celles qui exercent en France une activité professionnelle, salariée ou non, à moins qu’elles ne justifient que cette activité y est exercée à titre accessoire ; c. Celles qui ont en France le centre de leurs intérêts économiques.

2. Sont également considérés comme ayant leur domicile fiscal en France les agents de l’Etat qui exercent leurs fonctions ou sont chargés de mission dans un pays étranger et qui ne sont pas soumis dans ce pays à un impôt personnel sur l’ensemble de leurs revenus.

En conséquence, doit être considéré comme une personne non domiciliée en France, une personne qui ne répond pas aux critères ci-dessus.

Les biens imposables

1°/ Le principe

Constituent pour cette catégorie de personne, des biens situés en France :

Les meublescorporels,

Les immeubles, droits immobiliers, actions ou parts de sociétés,
Les créances sur un débiteur établi en France et les valeurs mobilières émises par l’Etat français,

2°/ Les exonérations

Définitions des placements financiers exonérés

Afin d’inciter les redevables domiciliés hors de France, l’article 885 L du Code général des impôts exonère les placements financiers de l’impôt de solidarité sur la fortune.

Ainsi, les placements financiers comprennent, sous la réserve des deux exceptions, l’ensemble des placements effectués en France par une personne physique et dont les produits de toute nature, exceptés les gains en capital, relèvent ou relèveraient de la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Il s’agit notamment des dépôts à vue ou à terme en euros ou en devises, des comptes courants d’associés détenus dans une société ou une personne morale qui a en France son siège social ou le siège de sa direction effective, des bons et titres de même nature, obligations, actions et droits sociaux, des contrats d’assurance-vie ou de capitalisation souscrits auprès de compagnies d’assurances établies en France.

La détermination de l’assiette de l’impôt de solidarités sur la fortune

Principe d’évaluation de la valeur des biens

La valeur vénale d’un bien est le prix auquel ce bien pourrait ou aurait pu normalement se négocier à l’époque considérée, tel qu’il résulte en particulier de l’analyse des prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage.

La déduction du passif

Aux termes de l’article 885 E du CGI, l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année d’imposition, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables.

L’impôt de solidarité sur la fortune étant assis selon les mêmes règles que les droits de succession, les dettes grevant les patrimoines sont susceptibles d’être admises en déduction pour l’assiette de l’impôt dans les mêmes conditions.

Pour être déductibles, les dettes doivent :

– exister au 1er janvier de l’année d’imposition ;

– être la charge personnelle du redevable ;

– être justifiées par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite.

Précisions relatives au prêt immobilier:

Si un immeuble est acquis moyennant un emprunt, sont déductibles au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune :

– le capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition ;

– les intérêts échus et non payés au 1er janvier ;

– les intérêts courus au 1er janvier.

Les mêmes règles sont applicables aux prêts relais immobiliers.

Précisions relatives aux parts de société civile immobilière

Aucune exception n’étant prévue en faveur des parts de sociétés civiles immobilières, celles-ci doivent être comprises à concurrence de leur valeur vénale pour le calcul de l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune.

Etant précisé, que sous certaines conditions, il n’existe aucune obligation comptable pour une société civile immobilière qui met à disposition gratuite, d’un ou des associés, le bien immobilier dont elle propriétaire.

L’établissement d’un bilan simplifié répondant à la nomenclature classique, ACTIF (immobilisations, actif circulant…) / PASSIF (prêt bancaire, compte courant d’associé ….) est cependant recommandé.

Le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune

Le calcul de l’impôt consiste à appliquer le tarif prévu à l’article 885 U du CGI à la valeur nette du patrimoine des personnes imposables.

Pour l’année 2009 :

790.000,00 EUR	0%
entre 790.000 EUR et 1.280.000 EUR	0,55 %
entre 1.280.000 EUR et 2.520.000 EUR	0,75 %
entre 2.520.000 EUR et 3.960.000 EUR	1%
entre 3.960.000 EUR et 7.570.000 EUR	1,3%
entre 7.570.000 EUR et 16.480.000 EUR	1,65%
supérieure à 16.480.000 EUR	1,8%

Conclusion:

La situation personnelle du redevable, la détention directe ou indirecte, le recours à un prêt bancaire etc, auront une incidence notable sur l’exposition du contribuable à l’impôt de solidarité sur la fortune.

Préalablement à l’acte d’achat, il convient de procéder à un examen attentif de tous ces éléments.

Jacques Figasso, notaire in Nice

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La fiscalità dei redditi da locazione

March 7, 2010 Jacques Figasso 0

La tassazione dei redditi da locazione prodotti in Francia è particolarmente favorevole per i piccoli investitori. Sono in vigore sistemi di tassazione forfettaria che rendono l’investimento immobiliare mlolto appetibile.

L’essentiel sur les revenus provenant de la location d’un bien immobilier situé en France

L’impôt sur le revenu est un impôt unique établi sur l’ensemble des revenus dont bénéficient les personnes physiques au cours d’une année déterminée.

On distingue donc deux catégories de personnes passibles de l’impôt :

– d’une part, les personnes domiciliées en France, qui sont imposables à raison de l’ensemble de leurs revenus ;

– d’autre part, les personnes ayant leur domicile fiscal hors de France qui sont imposables en France si elles ont des revenus de source française ou dans certains cas si elles disposent d’une habitation dans notre pays.

Les revenus provenant de la location de bien immobilier meublés ou pas relèvent de l’impôt sur le revenu, les biens immobiliers nus relevant des revenus fonciers, les biens immobiliers d’habitation meublés relevent des bénéfices industriels et commerciaux.

LA LOCATION MEUBLEE D’UN BIEN IMMOBILIER A USAGE D’HABITATION

DEFINITION DU LOUEUR PROFESSIONNEL

A compter de l’imposition des revenus de 2009, seront désormais considérées comme professionnelles les activités de location meublée respectant les trois conditions cumulatives suivantes :

– Au moins un membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel.

– les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 euros.

– les recettes tirées de la location meublée doivent être supérieures aux revenus du foyer fiscal.

Les revenus du foyer fiscal pris en compte sont les traitements et salaires au sens de l’article 79 du Code général des impôts, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du Code général des impôts.

Précision étant ici faite :

Des mesures transitoires sont prévues pour l’application de la troisième condition aux contribuables ayant eu le statut de loueur en meublé professionnel avant 2009.

Ainsi, le montant des recettes sera multiplié par 5 pour être ensuite diminué de 2/5^ème par année de détention dans la limite de dix afin de parvenir à des recettes majorées qui rejoindront à terme les recettes réelles.

LE REGIME APPLICABLE AU LOUEUR PROFESSIONEL

– Le principe est celui de l’imputation des déficits subis par les loueurs en meublé professionnels sur les autres revenus du foyer fiscal, sans limitation;

– Lorsque l’activité de loueur est exercée à titre professionnel, les plus-values de cession des locaux données en location relèvent du régime des plus-values professionnelles.

– La plus-value de cession des locaux réalisée à compter du 1^er janvier 2009 est totalement exonérée si les recettes annuelles sont inférieures ou égales à 90 000 euros et partiellement exonérée si les recettes annuelles sont supérieures à 90 000 € et inférieures à 126 000 euros.

Lorsque l’activité n’est pas exercée à titre professionnel, les plus-values réalisées par les loueurs en meublé relèvent des plus-values immobilières réalisées par les particuliers.

LE REGIME APPLICABLE AU LOUEUR NON PROFESSIONEL

– Les plus-values réalisées relèvent du régime des plus-values des particuliers et,

– Les déficits ne sont pas imputables sur le revenu global.

A compter de l’imposition des revenus de 2009, les déficits issus de la location en meublée sont uniquement imputables sur les bénéfices de même nature (provenant donc uniquement de la location en meublée non professionnel) des dix années suivantes.

– Les contribuables non professionnels peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt d’un montant maximum de 25 000 euros pour les investissements réalisés dans certaines structures à compter du 1^er janvier 2009 (sont notamment visés, les résidences avec services pour étudiants, les résidences de tourisme classée, les maisons de retraite).

Les amortissements de ces immeubles ne sont admis en déduction qu’à hauteur de 85% du montant régulièrement comptabilisé.

LE REGIME DES MICRO-ENTREPRISES

Le régime de micro-entreprises est réservé aux contribuables dont les recettes annuelles ne dépassaient pas 32.000 €. Le bénéfice imposable était alors égal au chiffre d’affaires diminué d’un abattement pour charge de 50%.

LA LOCATION NUE D’UN BIEN IMMOBILIER

Sont imposables au titre des revenus fonciers non seulement les revenus des locations d’immeubles proprement dit mais également les revenus accessoires.

Le régime d’imposition différe selon le montant des recettes.

LE REGIME REEL D’IMPOSITION

Le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges acquittées.

Les déficits fonciers, autres que celui résultant des intérêts d’emprunt s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros.

La fraction du déficit supérieur à cette limite ainsi que celle correspondantr aux intérêts d’emprunt ne sont imputable que sur les revenus fonciers des dix annéées suivantes.

Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, l’exédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.

LE REGIME DU MICRO FONCIER

Sauf option du contribuable pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers et sous réserve d’exclusions, le régime micro-foncier s’applique de plein droit aux contribuables dont le revenu brut foncier n’excède pas 15 000 € au titre de l’année d’imposition.

Le revenu net imposable est déterminé automatiquement par l’administration par application d’un abattement représentatif de l’ensemble des charges de la propriété, le taux de l’abattement applicable aux revenus bruts est fixé à 30 %.

Les contribuables concernés portent directement le montant du revenu brut annuel (revenus bruts des immeubles donnés en location directement.

Le contribuable imposé selon le régime micro-foncier ne peut, par construction, constater de déficits.

SPECIFICITE DES PERSONNES DOMICILIEES HORS DE France

Les personnes dont le domicile fiscal n’est pas situé en France peuvent être soumises à une obligation fiscale en France.

LES PERSONNES TAXEES EN France EN RAISON DE L’HABITATION QU’ELLES ONT EN FRANCE

Les personnes de nationalité française ou étrangère qui n’ont pas leur domicile fiscal en France mais qui disposent d’une ou plusieurs habitations en France, sont soumise, au titre de l’impôt sur le revenu, à une taxation forfaitaire minimale basée sur la valeur locative de l’habitation en France.

Toutefois cette taxation n’est pas applicable dans de nombreuses hypothèses et notamment lorsqu’il existe avec le pays de la nationalité de la personne interessée une convention relative au double imposition ou un traité de réciprocité.

LES PERSONNES TAXEES EN FRANCE EN RAISON DE LEUR REVENUS DE SOURCES FRANCAISE

Les personnes fiscalement domiciliées hors de France sont imposable en France en raison, mais seulement en raison, de leurs revenus de source francaise (sauf convention internationale dérogeant à ce principe).

Sont imposables :

– les revenus provenant de biens, droits ou activités localisés en France

– les revenus versés par un débiteur domicilié ou établi en France

L’impôt sur le revenu dû par les contribuables non domicilés en France est calculé de la manière suivante :

– base d’imposition : les règles sont quasi identique que pour un résident fiscal français (les mêmes déductions sont admises).

– taux d’imposition : il est progressif et le système du quotient familial s’applique.

Cependant un taux minimum est prévu de 20 % sauf à ce que le contribuable justifie que le taux moyen qui résulterait de l’imposition en France de l’ensemble de ses revenus de sources française et étrangère sertait inférieur à ce taux minimum. En pareil cas, c’est ce taux moyen qui serait retenu.

Jacques Figasso, notaire in Nice

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Taxe foncière

March 1, 2010 Guido Ascheri 0

Taxe foncière

Les propriétaires, usufruitiers, ou fiduciaires d’un immeuble bâti sont soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Les immeubles bâtis désignent les constructions et bâtiments élevées au-dessus du sol ou construits en sous-sol.
Pour les particuliers, il s’agit essentiellement des locaux d’habitation et des parkings dont ils sont propriétaires, qu’ils soient ou non occupants des lieux.
Les bâtiments commerciaux, industriels ou professionnels sont également imposés à la taxe foncière.

Les immeubles doivent :

être fixés au sol : on ne doit pas pouvoir les déplacer sans les démolir. C’est le cas si la construction repose sur des fondations ou qu’elle est reliée à une assise en maçonnerie incorporée au sol;
présenter le caractère de véritables constructions;
En conséquence, les caravanes et baraquements mobiles sont le plus souvent exonérés, sauf s’ils sont fixés par des attaches en maçonnerie.

D’autres biens sont soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties :

les installations industrielles ou commerciales (hangars, ateliers, cuves, silos…) ;
les terrains et sols formant les dépendances immédiates des constructions et des immeubles d’habitation ;
les terrains à usage commercial ou industriel (chantiers, lieux de dépôt de marchandises…) ou utilisés, dans certaines conditions, pour la publicité ;
les bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l’habitation , le commerce ou l’industrie

Les propriétés exonérées

Certains bâtiments sont exonérés de taxe foncière, comme les bâtiments ruraux affectés de manière exclusive et permanente à un usage agricole (granges, écuries, celliers, pressoirs,…).
A compter de 2009, les bâtiments ne servant plus à une exploitation rurale et qui ne sont pas affectés à un autre usage sont exonérés, lorsqu’ils sont destinés à l’exercice d’une activité de production d’électricité d’origine photovoltaïque.

Comment est calculée la taxe ?

La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie dans la commune où est situé l’immeuble. Vous recevez donc des avis d’imposition différents pour chaque commune où vous êtes propriétaire et pour chaque trésorerie dont vous dépendez.

Elle est établie pour l’année entière d’après la situation au 1er janvier de l’année d’imposition.
Ainsi, en tant que propriétaire au 1er janvier, vous devez la taxe foncière pour l’année entière, même si vous vendez le bien par la suite.

Et si vous avez apporté des améliorations à votre construction (d’où une augmentation de sa valeur locative) en cours d’année, elles ne seront prises en compte que l’année suivante, au 1er janvier.

La base d’imposition

Le revenu cadastral constitue la base d’imposition.
Il est égal à la valeur locative cadastrale diminuée d’un abattement de 50% afin de tenir compte des frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, d’entretien et de réparation.
La valeur locative cadastrale, déterminée par le service du cadastre, correspond à un loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il était loué.

Quant à l’abattement forfaitaire, il permet de prendre en compte les frais de gestion, d’assurance, d‘amortissement, d’entretien et de réparation.

Les taux

Les taux, appliqués à la base d’imposition, sont votés par les collectivités territoriales : communes, les EPCI (intercommunalité), les départements et régions. […]