Russia: proprieta’ immobiliare e problematiche

La pianificazione e la suddivisione del territorio in zone sono generalmente regolate dal Codice fondiario e dal Codice di pianificazione urbana, sebbene gli aspetti più tecnici siano stabiliti dalla legislazione regionale e comunale.

Il codice fondiario e il codice della pianificazione urbana in relazione alla pianificazione e alla suddivisione in zone operano in due categorie: la categoria del terreno o  porzione di terreno; e l’uso consentito del terreno o porzione di esso, definendo cosi’ le regole di utilizzo di un particolare appezzamento di terra.

Esistono sette categorie di terreni a cui sono attribuiti usi diversi (ad esempio, terreni agricoli, terreni industriali, terreni urbani). L’uso consentito del terreno è assegnato secondo la pianificazione di suddivisione in zone approvata ad ogni livello, a partire dal piano generale di suddivisione in zone della Russia e terminando con un piano di suddivisione in zone di una particolare zona di terra.

Rispetto alla categoria del terreno, l’uso consentito del terreno è molto più limitato, e specifica quale tipo di edificio, struttura o costruzione possa essere eretta sul terreno o quale attività può essere condotta su detto terreno (ad es. un appezzamento di terra può essere utilizzato per coltivazioni o per lo sviluppo di un centro commerciale).

Pertanto, se il compimento di un’opera è vietato perché non compatibile con quell’uso specifico, l’interessato deve rivolgersi alle autorità competenti per ottenere l’autorizzazione; in caso contrario, il permesso verrà negato.

Ambiente

La contaminazione o l’uso improprio di beni immobili sono problematiche di interesse pubblico: pertanto, l’autorità competente può condurre un’ispezione della proprietà ed emettere un ordine di bonifica alla parte responsabile della contaminazione o dell’abuso ( proprietario o affittuario).

La legge russa prevede inoltre che in caso di gravi violazioni dell’uso consentito da parte del proprietario, le autorità statali possono arrivare alla confisca del terreno (con compensazione al proprietario).

La parte responsabile della contaminazione o dell’uso improprio può anche essere soggetta a responsabilità civile per danni causati a terzi.

Imposta sulla proprietà

Come regola generale, le società russe sono tenute a pagare l’imposta sulla proprietà sul valore contabile netto medio annuo (valore catastale per i centri commerciali e locali non residenziali) delle immobilizzazioni nel proprio bilancio.

Tuttavia, i beni acquisiti dopo il 1 ° gennaio 2013 (diversi da quelli acquisiti da parti correlate o in corso di liquidazione o riorganizzazione) sono esenti dall’imposta sulla proprietà. Ciò restringe l’applicazione di questa imposta ai beni immobili e ai beni mobili acquisiti prima del 1 ° gennaio 2013. Successivamente, a partire dal 1 ° gennaio 2019, l’imposta sulla proprietà dei beni mobili è stata abolita, pertanto gli unici beni rimasti soggetti all’imposta sulla proprietà sono quelli immobili (diversi dai terreni che sono soggetti a un’imposta fondiaria separata).

L’aliquota dell’imposta sulla proprietà è del 2,2%; tariffe speciali possono applicarsi alla proprietà sulla base del suo valore catastale. Le autorità regionali possono ridurre l’aliquota fiscale o, in alcuni casi, concedere un’esenzione completa per tutte o determinate categorie di contribuenti, o in base al tipo di proprietà.

Imposta fondiaria

L’imposta fondiaria è dovuta dai proprietari terrieri ad un’aliquota determinata dalle autorità municipali in base al valore catastale del terreno, che di rado coincide con il valore di mercato. Ciò e causa di numerose controversie con le autorità competenti.

Le aliquote dell’imposta sui terreni non possono superare lo 0,3% del valore catastale dei terreni agricoli e residenziali. Rispetto ad altri appezzamenti di terra, l’aliquota massima è dell’1,5 % del valore catastale.

Il codice tributario russo consente alle autorità municipali di stabilire incentivi fiscali per determinate categorie di contribuenti.

Le aziende che affittano terreni non sono soggette all’imposta fondiaria. Al contrario, sono responsabili per i pagamenti di locazione stabiliti dalle autorità federali, regionali o locali o da altri proprietari terrieri.

Finanziamenti e garanzie

Di solito, il finanziamento per l’acquisto o lo sviluppo di beni immobili è fornito dalle banche. La garanzia più comune richiesta in relazione alla proprietà immobiliare è l’ipoteca, che può essere stabilita su proprietà immobiliari, diritti di locazione e alcuni diritti di proprietà attualmente riservati principalmente alle istituzioni statali.

Un’ipoteca diventa effettiva al momento della sua registrazione e, in assenza di tale registrazione, è considerata nulla. La parte puo esercitare la propria garanzia senza ricorrere ai tribunali (salvo eccezioni).

L’esecuzione della garanzia consiste in una vendita pubblica e l’immissione nel possesso del bene garantito (ad esclusione dei casi in cui il mutuo proviene da un individuo).

Laddove un appezzamento di terreno sia ipotecato, tutti gli edifici e le strutture eretti o da erigere sull’appezzamento di terreno e di proprietà del mutuatario saranno ipotecati ex lege. Allo stesso modo, se un edificio o una struttura sono ipotecati, il terreno sottostante (se di proprietà dell’ ipotecario) sarà automaticamente ipotecato.

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