Francia. Plusvalenze immobiliari realizzate dai residenti e dai non residenti : il punto sulla nuova fiscalità francese.

eiffel-1Quando si vende un bene immobile, o un diritto ad esso connesso,  ad un prezzo superiore a quello pagato per acquistarlo, si realizza una plusvalenza e si è assogettati alla relativa imposta.

Fatte salve le deroghe previste e regolate dalle convenzioni internazionali, le persone fisiche che non sono fiscalmente domiciliate in Francia sono sottoposte ad un prelevamento alla fonte a titolo d’imposta  sulle plusvalenze realizzate occasionalmente in occasione della cessione di immobili in Francia.

Novità nell’aliquota dell’imposta

A far data dal 17 agosto 2012 le plusvalenze derivanti da cessioni di immobili effettuate da persone che non sono fiscalmente residenti in Francia sono assoggettate anche ai prelevamenti sociali nella misura complessiva del 15,5%. I prelevamenti sociali generalizzati e il contributo per ripianare i debiti sociali avevano una funzione ben precisa e gli stranieri erano esonerati. Infatti i non residenti in Francia non beneficiano del sistema sociale francese e non hanno contribuito a produrre il relativo debito.

Per problemi di cassa anche in Francia si è fatto di tutte erbe un fascio.

Calcolare e dichiarare  la plusvalenza

Per detrminare l’ammontare della plusvalenza basta fare la differenza fra il prezzo di vendita e quello di acquisto dell’immobile.
Dopo aver dedotto da questa plusvalenza lorda l’abbattimento per la durata del possesso si ottiene l’ammontare della plusvalenza che sarà assoggetato ad imposta.

Il prezzo di cessione

Il prezzo che si prende in considerazione è quello dichiarato nell’atto di vendita.

Se opportunamente documenati, si possono dedurre dal prezzo di vendita:

Le spese di vendita sopportate per la cessione: cancellazione di ipoteca, commissione pagata all’agenzia immobiliare, spese per le diagnosi obbligatorie ( amianto, piombo, ecc).
L’ammontare dell IVA pagata.
Il prezzo di vendita deve essere maggiorato delle spese ed indennità previste nell’atto a vantaggio del venditore, come il rimborso di spese trasferite a carico dell’acquirente.

Se il bene immobile è ceduto contro pagamento di una rendita (rente viagère), il prezzo di cessione preso in considerazione è il valore in capitale della rendita, con l’esclusione degli interessi.

Il prezzo di acquisto

Si tratta del prezzo effettivamente pagato, come risulta dall’atto di acquisto.

Questo prezzo di acquisto puo’ essere maggiorato delle spese, a condizione che si possano giustificare:

le spese ed indennità che sono state versate al venditore al momento dell’acquisto.
Le spese di acquisto: imposta di registro o IVA pagata al momento dell’acquisto, spese ed onorari di notaio. Se non è possibile giustificare queste spese, si puo’ dedurre un’ammontare forfettario del 7, 5% del prezzo di acquisto.
Spese di costruzione, ricostruzione, ingrandimento, miglioramento a condizione che siano state realizzate da un’immpresa ed esista il giusificativo.
Per un immobile posseduto per oltre 5 anni, si possono dedurre le spese realmente giustificate oppure un forfait del 15% del prezzo di acquisto se non si dispone dei giustificativi.
Le spese di urbanizzazione per strade  e collegamento alle reti di distribuzione che siano o no imposte dalle collettività locali nel quadro di un piano di occupazione dei suoli o di un piano locale di urbanizzazione.
Se il bene è stato acquisito a titolo gratuito (eredità o donazione), le spese che sono state pagate, come gli onorari del notaio e l’imposta di registro, aumentano il valore venale dichiarato nell’atto.

Per i beni pagati a mezzo rendita (rente viagère), ill prezzo di acquisto preso in considerazione è pari al valore in capitale di tale rendita. Non si tiene conto degli interessi pagati.

Calcolare la base imponibile della plusvalenza

Dalla plusvalenza lorda calcolata come differenza fra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto si operano alcune deduzioni.

Un abbattimento rapportato alla durata del possesso.
Prima della riforma , la plusvalenza lorda era diminuita di un abbattimento del 10% per ogni anno di possesso oltre il quinto. In questo modo, la plusvalenza era esonerata oltre il 15° anno di possesso.

Per le vendite effettuate dal 1° febbraio 2012, l’abbattimento per la durata del possesso è modificato come segue:

–          2% per ogni anno di possesso dopo il quinto;

–          4% per ogni anno di possesso successivo al diciasettesimo;

–          8% per ogni anno di possesso successivo al ventiquattresimo.

Il risultato è un esonero totale delle plusvalenze solo per le vendite d’immobili posseduti da oltre 30 anni.

L’abbattimento del 10% per ogni anno di possesso oltre in quinto anno è stato mantenuto solo per le cessioni di terreni non costruibili, a condizione che:

–          Una promessa di vendita sia stata registrata prima del 25 agosto 2011;

–          La vendita sia conclusa prima del 1° gennaio 2013.

 

Aliquota del 19% e prelevamenti sociali per il 15,5%
Dopo le deduzioni e gli abbattimenti, le plusvalenze realizzate dalle persone fisiche non domiciliate fiscalmente in Francia erano sottoposte all’imposta sul reddito all’aliquota del 19%; sono stati estesi anche a questi soggetti i prelevamenti sociali nella misura complessiva del 15,5%. La CSG (8,2%) non è deducibile dai redditi prodotti e  tassati in Francia.
Minusvalenze
Non si tiene conto delle minusvalenze che non possono neppure essere imputate in diminuizione delle plusvalenze realizzate in occasione dell’eventuale vendita di altro o altri beni immobiliari.

Dichiarazione della plusvalenza e pagamento dell’imposta

Il notaio si occupa di tutti gli adempimenti. Egli redige la dichiarazione di plusvalenza e paga l’imposta in nome e per conto del venditore.

In queszto modo, il notaio con una sola formalità, paga l’imposta di registro dovuta dall’acquirente e l’imposta sulle plusvalenze dovuta dal venditore.

Le vendite assoggettate all’imposta

Sono soggette al nuovo regime di imposta le vendite di immobili, costruiti o non (appartamenti, case o terreni);

Sono soggetti passivi dell’imposta sulle plusvalenze anche i soci di una società di persone (SCI, SCP ..) tassata col regime dell’imposta sui redditi. La plusvalenza sarà determinata per ogni socio della società che vende il bene immobile.
La cessione puo’ essere una vendita ma anche una permuta, uno scorporo o un conferimento.

La cessione è generalmente fatta in piena proprietà, comunque la cessione puo’ anche                 aver ad oggetto l’usufrutto, la nuda proprietà, una servitu’ o altro diritto. In questi casi, il regime fiscale delle plusvalenze immobiliarti risulta applicabile a pieno titolo.

Casi di esonero dall’imposta sulle plusvalenze

A seconda della natura del bene compravenduto, del prezzo di vendita, della durata del possesso certe plusvalenze possono essere esonerate dall’imposta.

–          La cessione della residenza principale.

La plusvalenza che viene realizzata al momento della vendita della residenza principale è totalmente esonerata, si deve trattare della residenza principale al giorno della vendita.

Le “dipendenze immediate e necessarie” come le cantine, garage, camere di servizio che sono vendute nello stesso momento sono anch’esse esonerate.
Un garage, che non è pertinenza dell’abitazione principale ma si trova a meno di un chilometro, è considerato come una dipendenza immediata.

Sono previsti, sotto condizione, degli esoneri per i pensionati e gli invalidi che risiedono in case per pensionati con assistenza medica.

–          Cessione dell’abitazione in Francia di un non-residente.

Una disposizione di legge consente a un non-residente di beneficiare dell’esonero dall’imposta sulle plusvalenze immobiliari.

L’esonero riguarda esclusivamente  la cessione di immobili, parte di immobili o diritti relativi a questi beni che costituiscono l’abitazione in Francia di persone fisiche, fiscalmente non residenti in Francia.

Devono essere rispettate tre condizioni:

–          Il venditore deve essere un cittadino della Comunità Europea o di un paese dello Spazio Economico Europeo che abbia concluso con la Francia una convenzione fiscale che contiene una clausola di assistenza amministrativa. Questa condizione è accertata e deve sussistere alla data di cessione di ogni bene immobile per il quale si chiede l’esonero.

–          Il cedente deve essere stato fiscalmente residente in Francia di maniera continua per almeno due anni in un periodo qualunque ed anteriore alla vendita.

–          Il venditore deve aver avuto la libera disponibilità del bene almeno dopo il 1° gennaio dell’anno precedente a quello della vendita. A ttolo esemplificativo, se l’immobile è stato affittato in questo periodo, l’esonero non è applicabile.

Se l’immobile è posseduto tramite una SCI (Società Civile Immbiliare) di diritto francese ed a preponderanza immobiliare che sia assogettata all’imposta sul reddito il principio resta lo stesso. Solo le convenzioni internazionali possono derogare al principio della tassazione delle plusvalenze.

La cessione puo’ aver ad oggetto i tioli della SCI o gli immobili posseduti dalla SCI. In alcuni casi è obbligatorio nominare un rappresentante fiscale. E cio’ quando le quote parte del prezzo di vendita ricevuti dai soci non residenti, secondo la loro partecipazione al capitale della SCI, sono superiori a 150 mila euro.
E’ opportuno sottolineare che se l’immobile è posseduto da una SCI, l’esonero in favore dell’abitazione in Francia dei non residenti non è applicabile.

A seconda del paese di residenza fiscale del non residente in Francia l’aliquota dell’imposta sulle plusvalenze varia.
Se il venditore è domiciliato in uno stato membro della Comunità Europea, in Islanda o in Norvegia, l’aliquotà dell’imposta è del 34,5% come per i residenti fiscali francesi.

Per contro se il venditore è domiciliato in un altro stato, l’aliquota dell’imposta è, salvo derogahe, pari al 48,5/6.

Ed ancora, per le persone fisiche domiciliate in uno Stato non cooperativo, l’aliquota è del 65,5%.  La lista dei paesi non cooperativi è fissata per decreto ministeriale ed aggiornata ogni anno.

Cessione di un appartamento diverso dalla residenza principale

La plusvalenza che si realizza in occasione della prima vendita di un appartamento diverso da quello in cui si ha la residenza principale è esonerato dall’imposta se sono rispettate le seguenti condizioni:

–          Il venditore non è proprietario della residenza principale, direttamente o per interposta persona, nel corso dei quattro anni precedenti la vendita;

–          Si procede al reinvestimento del prezzo di vendita, entro 24 mesi dalla data dell’atto, per l’acquisto o la costruzione di un alloggio destinato, dalla sua ultimazione o dal suo acquisto se posteriore, ad abitazione principale.
Se il reinvestimento è parziale, l’esonero dalla tassazione della plusvalenza è proporzionato alla frazione del prezzo di vendita che è stata effettivamente reinvestita.

Cessioni inferiori a 15 mila euro

La plusvalenza realizzata in occasione di una vendita per un prezzo inferiore o uguale a 15 mila euro è totalmente esonerata.

Questo plafond di 15.000  euro è calcolato sul valore del bene o della parte del bene in piena proprietà e si applica ad ogni cessione.

Se si effettuano diverse cessioni nello stesso anno, le plusvalenze sono esonerate se il prezzo di ogni vendita e inferiore a 15 mila euro.

–          Vendita della nuda proprietà o dell’usufrutto.

Per determinare la soglia di 15 mila euro, bisogna tener conto del valore della piena proprietà del bene. Pertanto, al momento della vendita della nuda proprietà o dell’usufrutto di un bene, bisogna determinare il prezzo della vendita in misura pari al valore della piena  proprietà. Questi conteggi sono effettuati secondo gli scaglioni legali in vigore e secondo l’età dell’usufruttuario.

–          Vendita di bene in comunione

Per i beni in comunione la soglia di 15 mila euro è calcolata in funzione di ogni quota parte e non sul prezzo globale della vendita.

Progetto di legge delle finanze per il 2013

Il progetto di legge prevede un abbattimento eccezionale del 20% nel calcolo dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari. Questo abbattimento riduce l’ammontare dell’imposta che il venditore deve pagare dell’11%.

Attenzione: l’abbattimento si applica esclusivamente alle vendite effettuate nel 2013, quelle per le quali l’atto notarile sarà stipulano nel 2013.
La normativa non si applica alla vendita della residenza principale, che è esonerata dall’imposta, ed alle vendite di terreni costruibili.

Conclusione

Dopo i carburanti la casa è il soggetto prediletto dai governi per raccogliere denaro. In Francia assistiamo all’aumento delle aliquote dell’imposta ed alla riduzione drastica degli abbattimenti. In questo contesto si colloca questo abbattimento starordinario per il 2013 che ci ricorda le lacrime di coccodrillo.

Guido Ascheri
info@ascheri.co.uk

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