Irlanda: nuova procedura per i trasferimenti di proprietà

In Irlanda, le “General Conditions of Sales” (condizioni di vendita) della Law Society of Ireland sono, generalmente, previste in tutti i contratti di vendita di proprietà.

Le Condizioni generali riguardano il titolo del venditore sulla proprietà e contengono disposizioni standard relative a questioni come l’identità e le condizioni della proprietà, la pianificazione ed il completamento. Le Condizioni generali contengono anche garanzie e dichiarazioni da parte del venditore sulla proprietà. Le parti possono inserire condizioni speciali nel contratto.

Prima del 1° gennaio 2019, era prassi comune indagare sul titolo dei venditori sull’immobile dopo la firma del contratto di vendita. In seguito all’ultima modifica, invece, è stata imposta un’indagine preliminare alla stipula del contratto vincolante. In base al nuovo sistema, il procuratore legale del venditore dovrà adeguarsi agli standard della Law Society e fornire la copia del titolo, le risposte alle richieste e la bozza di contratto al procuratore legale dell’acquirente (in base al sistema precedente, ciò avveniva dopo il contratto). Il venditore è tenuto a dichiarare tutte le agevolazioni, i diritti e le altre questioni che riguardano la proprietà di cui è a conoscenza. L’avvocato dell’acquirente esaminerà quindi il titolo e solleverà le richieste che riterrà appropriate. Laddove il venditore disponga di informazioni incomplete, può chiedere di svolgere ulteriori indagini; se soddisfatto del titolo offerto e delle questioni correlate, l’acquirente procederà alla firma del contratto.

Le richieste post-contratto possono essere sollevate solo se la questione in esame non era evidente al momento della stipula del contratto: il contratto o i documenti e le informazioni fornite all’acquirente; o un’ispezione della proprietà; oppure un’ispezione del Registro di pianificazione o delle ricerche (se presenti) fornite all’acquirente; o non era altrimenti noto all’acquirente prima della data del contratto. Ciò impone all’acquirente il dovere di ispezionare il Planning Register e di ispezionare la proprietà prima di firmare il contratto. Gli acquirenti devono sollevare ulteriori domande entro 5 giorni lavorativi, decorsi i quali le risposte del venditore alle richieste saranno considerate accettate come soddisfacenti.

Le General Conditions prevedono che se l’atto di trasferimento non è stato concordato prima della firma del contratto, il procuratore legale dell’acquirente deve presentare una bozza al procuratore legale del venditore non meno di sette giorni lavorativi prima della data di chiusura. Per quanto riguarda la conclusione, la posizione di default nelle Condizioni Generali è che la vendita avverrà entro cinque settimane dalla data del contratto, ma le parti possono cambiarlo.

Per effetto delle modifiche del 2019, il passaggio alla standardizzazione dell’indagine preliminare sul titolo conferisce maggiore certezza al processo di trasporto e riduce la duplicazione.

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